בדיקת ליקויי בניה: למה חשוב לקבל חוות דעת שמאית?

לפני שחותמים על הסכם המכר לרכישת דירה מקבלן או דירה יד שנייה, כיצד אפשר לוודא שהדירה החדשה עומדת בכל תנאי הבטיחות, התכנון והבנייה, ראויה למגורים ולא תסכן את הדיירים? ומה ניתן לעשות אם התגלו ליקויי בנייה לאחר הרכישה?

ליקויי בנייה הם רבים ומגוונים, ויכולים להופיע בשלד, בצנרת, בריצוף, בחיפוי ועוד. למעשה, כל פער או אי התאמה בין מפרט הנכס למצבו האמיתי, לרבות חריגות בנייה, אי התאמה בין המבנה לתקנות הבנייה או פער בין מה שהובטח וסוכם בין הקבלן לרוכשים לבין התוצאה בפועל, מוגדרים כליקויי בנייה.

הליקויים עלולים להופיע הן בדירה חדשה והן בדירה ישנה, אף אם למראית עין הכול נראה תקין. לעתים ליקויי הבנייה מתגלים בשלב כה מאוחר, עד שכבר לא חלה אחריות על הקבלן לתקן אותם. מסיבות אלה חשוב להזמין חוות דעת של שמאי מקרקעין עוד לפני שחותמים על החוזה, כדי שיוודא האם קיימים בנכס ליקויי בנייה ואף יעריך את העלויות הצפויות לצורך תיקון הליקויים שאותרו.

זהירות: ליקויי בנייה עלולים להיות מסוכנים ולהוות סכנת חיים

ישנם סוגים שונים של ליקויי בנייה, חלקם מהווים סכנה בטיחותית של ממש. למשל, מעקה שנבנה באופן לא תקין, סורגים לא יציבים, ממ"ד לא תקין וכדומה, עלולים לסכן את בטיחותם של הדיירים ומחייבים תיקון מיידי.

סוג הליקוי החמור ביותר הוא בשלד המבנה, מכיוון שלעתים לא ניתן לתקן אותו, והוא עלול לפגוע ביציבות המבנה כולו ולגרום להתמוטטות. אם בדירה מותקנות מדרגות לא יציבות, אם חלה סטייה בקיר תומך או שקיימים סדקים משמעותיים בקירות הבית, יש לבחון מוקדם ככל האפשר האם ישנם ליקויי בנייה בשלד.

כמו כן, ישנם ליקויי בנייה שאמנם אינם מסכנים את דיירי הבית אך פוגעים באיכות חייהם, כגון רטיבות ונזילות, בעיות באינסטלציה, פגיעה בבידוד ועוד. קיימים גם ליקויים אסתטיים כגון אריחים לא אחידים, צביעת קירות רשלנית, סדקים קטנים בקירות וכדומה.

לעתים הליקויים נגרמים כתוצאה מעבודה רשלנית של הקבלן, החל מבחירת חומרים זולים ועד בנייה שאינה עומדת בתקנים ובתקנות. גם חריגות בנייה שביצע הקבלן ללא ידיעת הרוכשים מהוות ליקויים אשר עלולים לגרור קנסות כספיים והוצאת צווים להריסת המבנה.

מדוע חשוב לאתר את ליקויי הבנייה ומתי מתגבשת עילה לתביעה?

לפני רכישת הנכס חשוב לבצע בדיקה שמאית לאיתור ליקויי בנייה נסתרים וגלויים. לאחר קבלת חוות הדעת השמאית ניתן לנהל משא ומתן על תיקון הליקויים שהתגלו על סמך אומדן העלויות הצפויות, ואף על מחיר הדירה הריאלי.

חשוב להבין כי תוקף אחריות הקבלן לתיקון ליקויי בנייה הוא זמני, בדרך כלל מספר שנים, ולאחר מכן יחולו עלויות התיקונים על הדיירים. אם הליקויים התגלו בזמן האחריות, ניתנת לקבלן הזדמנות לתקן אותם בפרק זמן סביר. אם הליקויים לא תוקנו או תוקנו באופן לא מספק, אפשר להגיש תביעה כספית לפיצויים בבית המשפט.

יש לך שאלה?

פורום שמאי מקרקעין, צריך שמאות לדירה, בית, וילה או שטח אדמה?

כל תביעה בגין ליקויי בנייה יש לגבות בחוות דעת של שמאי המפרטת את הפגמים ומעריכה מהם התשלומים הצפויים לצורך מימון התיקון. חוות הדעת השמאית למעשה משמשת ראיה בעת ניהול התביעה. מלבד חוות הדעת של השמאי, רצוי מאוד להיוועץ עם עורך דין אשר עוסק באופן ספציפי בליקויי בנייה.