קרקע חקלאית לפני הפשרה: חובה ליידע על סיכויי ההפשרה

לאחרונה אושרו על ידי ועדת הכלכלה תקנות המחייבות גילוי מידע ונתונים לרוכשים פוטנציאליים, במכירת קרקע חקלאית שלא הופשרה ועדיין אינה זמינה לבנייה. התקנות חוקקו בין היתר על רקע הפגיעה שנגרמה לאנשים רבים בציבור במסגרת פרשת ענבל אור וקבוצות הרכישה, ונועדה לצמצם את המידע החלקי שמקבלים הרוכשים, ולאפשר להם להגיע למסקנה על סמך נתונים אובייקטיביים כגון הסיכויים להפשרת הקרקע וההוצאות הנוספות שיהיה עליהם לשלם אם הקרקע תופשר בעתיד.

מספר העסקאות לקניית מגרשים חקלאיים בישראל המריא בעשר השנים האחרונות. אנשים רבים רוכשים מגרש שטרם הופשר לבנייה כהשקעה עתידית, מתוך מחשבה שכאשר הקרקע תופשר, ייווצר להם רווח ממכירתה, או שיתאפשר להם להקים את בית חלומותיהם על הקרקע ועדיין להרוויח תשואה בשיעור גבוה בעקבות שינוי ייעוד הקרקע למגורים.

עם זאת, ישנם סיכונים רבים ברכישת קרקע לא מופשרת. הסיכון העיקרי נבע מכך שעד כה, במקרים רבים קיבלו הרוכשים מידע חלקי בלבד ונתונים זעומים מהמשווקים או מהמוכרים, אשר על בסיסם היו צריכים להגיע להחלטה האם מדובר ברכישה כלכלית נכונה עבורם או לא. כמו כן, חברות מסוימות ניצלו את חוסר הידע של הרוכשים ושיווקו קרקעות תוך הצגת פוטנציאל תשואה גבוה עבור קרקעות שככל הנראה לא יופשרו בעתיד הנראה לעין.

תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה) מחייבות את המוכרים והמשווקים לגלות את מלוא הפרטים במכירת קרקעות חקלאיות וקרקעות אחרות שאינן זמינות לבנייה, ולהגביר את השקיפות בעסקאות אלו. זאת בהתאם לתקן שמאי 22 אשר אושר על ידי ועדת הכלכלה.

איזה מידע חייבים לגלות לרוכשי הקרקעות הפוטנציאליים בהתאם לתקנות החדשות?

חובת גילוי המידע שנקבעה בתקנות מחייבת כל חברה המשווקת או מפרסמת מגרש חקלאי אשר מיועד להפשרה, לגלות לרוכשים הפוטנציאליים כי מדובר בקרקע שנכון לרגע זה לא ניתן לבנות עליה, וזאת באופן בולט וחד משמעי.

מלבד זאת, לא ניתן עוד להבטיח כי הקרקע מיועדת להפשרה או להציג מצג כאילו מדובר על הפשרה שצפויה לקרות בשנים הקרובות אם לא כך המצב, אלא להציג את התקן השמאי לעיונם של הרוכשים ואת השומה הנגזרת ממנו, אשר יבוצעו על ידי שמאי מוסמך. כך יוכלו הרוכשים להעריך את הסיכויים להפשרת הקרקע על סמך נתונים ולא לפי ספקולציות. תקן 22 יאפשר גם להעריך עלויות נוספות הקשורות בהפשרת המגרש, ואת לוחות הזמנים הצפויים.

השומה שתינתן לרוכשים על ידי המוכרים והמשווקים חייבת לכלול נתונים כגון הסבירות שהקרקע תופשר וייעודה ישתנה מחקלאות למגורים, מהו שווי המגרש הנוכחי, מהו ייעודו של המגרש במועד המכירה, מה יהיה ערך הקרקע אם ניתן יהיה לבנות עליה בעתיד, מהם פרקי הזמן המשוערים להפשרת הקרקע ומהן ההוצאות והעלויות הצפויות מבחינת הרוכשים בכל אחד משלבי התהליך.

את מלוא המידע האמור המוכרים מחויבים להציג לרוכשים ללא תשלום, לפחות שבוע ימים לפני שחותמים על הסכם המכר או על זיכרון דברים. את שומת המקרקעין הערוכה על ידי שמאי מוסמך לפי תקן 22, יש למסור לרוכשים בכתב לפחות שבוע ימים לפני שהצדדים מתקשרים ביניהם באמצעות חוזה כלשהו.

יש לך שאלה?

פורום רכישת מגרש חקלאי | מגרש לבנייה וקרקע חקלאית

התקנות החדשות שאושרו בוועדת הכלכלה נועדו להגן על זכויותיהם של הרוכשים, לצמצם אפשרות לפגיעה או לניצול שלהם, ולאפשר להם לבדוק את האופציות השונות על סמך מלוא המידע הדרוש להם לבצע החלטה המבוססת על נתונים.