מהי דירה מזכה לצורך קבלת פטור ממס שבח?

מה כוללת הגדרת "דירת מגורים מזכה" בחוק מיסוי מקרקעין, המאפשרת לקבל פטור ממס שבח בעת מכירתה ובכך לחסוך סכומי כסף משמעותיים רבים? למעשה, מעבר לסיווג דירה כדירת מגורים מזכה, חוק מס שבח כולל מספר פטורים שניתן לקבל בעת מכירת דירה, וזאת מעבר לפטור המלא ממס שבח שניתן לקבל בעת מכירת דירת מגורים מזכה פעם בארבע שנים.

ההגדרה החוקית לדירת מגורים מזכה כוללת פרמטרים רבים, ובין היתר כי הדירה נמצאת בבעלותו של אדם פרטי ולא בבעלות תאגיד, כי היא אינה מסווגת כמלאי עסקי, כי היא שימשה למגורים במשך ארבע שנים לפני מועד מכירתה, או לחלופין כי שימשה למגורים במשך 80% מהתקופה הקובעת לצורך חישוב השבח שנוצר ועוד.

כלומר, הן השימוש שנעשה בדירה, הן זהותו של בעל הדירה והן טיב הדירה נבחנים לצורך קביעת מס השבח או הפטור ממס השבח בנסיבות המתאימות.

תכנון מס יכול להביא לחיסכון כספי מהותי בשל האפשרויות השונות לצמצם במס שבח או לקבל פטור ממס שבח בשיעור מלא. מה חשוב לדעת בכל הנוגע לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, ומהו חישוב המס שצריך לעשות?

מהם התנאים המזכים בפטור ממס שבח במועד מכירת דירת מגורים מזכה?

תחילה חשוב לבצע הבחנה בין הגדרת דירה מזכה ובין הגדרת דירה יחידה, המאפשרת הטבות במס רכישה בעת רכישת דירה. כדי לזכות בפטור ממס שבח במכירת דירה, לא מספיק שהדירה תהיה מסווגת כדירה מזכה, אלא יש לעמוד במספר קריטריונים מצטברים.

בין היתר, חשוב לדעת כי גם חניה, גינה, חצר, מחסן וכדומה נחשבים לחלק מהדירה לצורך הגדרתה כדירת מגורים מזכה וחישוב מס השבח בגינה. הדירה המזכה צריכה לשמש למגורים ולא למטרות מסחריות או אחרות, או לכל הפחות מיועדת למגורים ויכולה לשמש למגורים, כלומר כוללת מטבח, שירותים וכדומה.

כמו כן, חברה אינה יכולה למכור דירה מזכה ולזכות בפטור ממס. תנאי נוסף הוא שמדובר בדירה אשר בנייתה הסתיימה. כלומר, אם הדירה נמכרת בזמן שהיא עדיין בהליכי בנייה, לא ניתן יהיה לקבל בעבורה פטור ממס שבח.

הדירה הנמכרת צריכה להיות הדירה היחידה שבבעלות המוכר. כל עוד המוכר לא החזיק יותר מדירה אחת במקביל בארבע השנים שקמו למכירה, ולא מכר דירה אחרת בפטור ממס, חלקי או מלא, במהלך 18 החודשים שלפני המכירה, הוא יהיה זכאי לקבל את הפטור.

אם זאת דירה שהועברה בירושה, היורש יכול לרשת גם את הזכות לפטור ממס שבח, כל עוד המוריש היה זכאי לפטור אילו היה מוכר את הדירה בעודו בחיים.

כדי לקבל את הפטור ממס שבח במכירת הדירה, יש להגיש בקשה לקבלת הפטור. הוא אינו מתקבל באופן אוטומטי. כמו כן, התא המשפחתי כולו נחשב למוכר אחד בלבד לצורך חישוב הזכאות לפטור.

מה חשוב לבחון לפני שמוכרים דירה מזכה?

ישנם מספר שיקולים שחייבים להביא בחשבון במכירת דירת מגורים מזכה. למשל, לא חייבים להשתמש בפטור עבור דירה מזכה כאשר מעבירים דירה לבן משפחה, מאחר שבמקרה כזה קיים פטור מיוחד ממס שבח עבור העברה ללא תמורה.

כאשר מעוניינים למכור דירה שהועברה ללא תמורה על ידי בן משפחה, לא ניתן לנצל את הפטור עד שתחלוף תקופת צינון, אשר יכולה להגיע לפרק זמן של ארבע שנים, תלוי בנסיבות.

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין

אם מעוניינים למכור מספר נכסים בתקופה קצרה, ניתן לקבל רק עבור אחד מהם את הפטור, ועל כן יש לתכנן מראש מה יהיה סדר הפעולות. חשוב לזכור כי גם אם מוכרים רק חלק מדירה, המכירה עלולה "לבזבז" את הפטור, אשר עדיף להשתמש בו כאשר מוכרים נכס שלם.