הסכם פינוי בינוי: מה חשוב לבדוק לפני שחותמים?

פינוי בינוי הוא למעשה עסקת קומבינציה המבוצעת בין יזם נדל"ן לבעלי דירות במסגרת מימוש תוכנית התחדשות עירונית, אשר במסגרתה מתחם עירוני שלם הכולל מספר שכונות מפונה מדייריו, נהרס ונבנה מחדש. בתום פרויקט הבניה זוכים בעלי הדירות לדירת מגורים חדשה לחלוטין עם שטח גדול יותר, בבניין חדש לחלוטין עם חניה ומעלית ובשכונה מחודשת עם תשתיות מחודשות.

במרבית המקרים שבהם מתבצע פרויקט פינוי בינוי, בעלי הדירות מתקשרים עם יזם לצורך ביצוע הבנייה, אשר בתמורה לניהול ומימוש הפרויקט יקבל את זכויות הבנייה הנוספות המגיעות לדיירים במסגרת הפרויקט. כך למעשה בעלי הדירות אינם צריכים להוציא מכיסם דבר, וזוכים לקבל דיור חלופי מהיזם בתקופת הבנייה ולדירה חדשה וגדולה יותר בתום התהליך.

עוד לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי בין הדיירים ליזם, בעלי הדירות מנהלים משא ומתן מול היזם בכל הנוגע לתמורות ולפיצויים שיקבלו במקום ביתם הישן, כאשר בין היתר גודל הדירה שכל אחד מהם יקבל נקבע במסגרת משא ומתן זה. מה חייבים לכלול במסגרת החוזה, ולמה כדאי למנות נציג מטעם בעלי הדירות כדי שידאג לאינטרסים שלהם ויבחן אם מסופקות להם כל ההגנות הכספיות והמשפטיות הנחוצות?

מה צריך להביא בחשבון לפני ובזמן החתימה על הסכם פינוי בינוי?

עוד לפני שמגיעים לשלב החתימה על החוזה, חשוב לבדוק את המוניטין והוותק של היזם, בעיקר בכל הנוגע לניסיונו בקידום ובניהול פרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי. חשוב להגיע להסכמות חד משמעיות על התמורות שיקבלו הדיירים, לרבות מיקום הדירות בבניין, קביעת כיווני האוויר, ומהן הזכויות של כל דייר ודייר להרחבת שטח דירתו ולהטבות נוספות כגון מחסן, חניה וכדומה.

מלבד זאת הדיירים צריכים להבהיר ליזם כי כל ההוצאות הקשורות לבנייה יחולו עליו, כולל עלויות משפטיות, הוצאות על הדיור החלופי וההובלה של הדיירים במשך פרק הזמן שבו הבניין החדש ייבנה, הוצאות הבנייה, תשלומי מסים וכל עלות אחרת הקשורה לפרויקט הבנייה.

חשוב לכלול לוח זמנים מפורט ככל שניתן לכל שלבי הפרויקט, ובהתאם לקבוע פיצויים מוסכמים בכל מקרה של עיכוב ואיחור. כדאי להסכים מראש מה יקרה אם הוועדה המקומית לא תאשר את הפרויקט במתכונת שעליה הסכימו הדיירים והיזם.

דבר חשוב נוסף הוא מימון הוצאות עבור מפקח בנייה אשר יפקח על עמידתו של היזם בתנאי ההסכם, כאשר עלותו תחול על היזם, ולוודא כי הוא רכש את פוליסות הביטוח המתאימות לכיסוי כל מקרה של נזקים לרכוש או לגוף שעלולים להיגרם במהלך הפרויקט.

מה חובה לכלול במסגרת החוזה עם היזם?

ראשית, ההסכם חייב לכלול הגנה חוזית, משפטית ופיננסית לבעלי הדירות שתספק תשובה לכל המצבים העתידיים שעלולים לגרום להם להפסדים כלשהם, בשל רשלנות או הפרת ההתחייבויות על ידי היזם.

שנית, חובה לכתוב באופן מפורש במסגרת ההסכם כי כל ההוצאות הקשורות לפרויקט חלות אך ורק על היזם, ולא על הדיירים עצמם.

יש לך שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

שלישית, חובה לקבוע פרקי זמן מוגדרים לכל שלב ושלב, לקבוע נקודת יציאה מההסכם במקרים של עיכובים בלתי סבירים ולהסדיר מנגנון פיצוי שישולם לדיירים על ידי היזם בכל מקרה של אי עמידה בהתחייבויותיו.