רכישת דירה על הנייר: מהם הסיכונים ואיך נמנעים מהם?

איך ניתן לקנות דירה שעוד לא קיימת בפועל, רק על פי המפרט הטכני המופיע בחוברת המכירות ומספר תמונות הדמיה? פעמים רבות מציעים קבלנים ויזמי נדל"ן דירות בפרויקטים חדשים עוד לפני שהעבודות החלו בפועל, תמורת מחיר מוזל אשר יכול להגיע להנחה משמעותית של עשרות אחוזים ממחיר הדירה. זהו שלב הפריסייל בפרויקט הבנייה, כלומר השלב שבו ניתן לרכוש את הדירה עוד לפני המכירה הרגילה, כאשר היא קיימת בפועל רק "על הנייר".

מלבד ההנחה המשמעותית שניתן לקבל, ישנם יתרונות נוספים לרכישת דירה על הנייר, למשל האפשרות לבחור את מיקום הדירה ולהתמקח על המפרט ההנדסי כבר בשלבים המוקדמים. אולם ישנם גם סיכונים שלא ניתן להתעלם מהם ברכישת דירה וירטואלית, למשל עיכובים משמעותיים שעלולים להתרחש בקבלת היתרי הבנייה או בתחילת הבנייה, פירוק החברה הקבלנית שעלול להוביל לאובדן התשלומים אשר כבר שולמו על ידי הרוכשים, שינויים לא צפויים במפרט שהובטח ועוד.

מה ניתן לעשות כדי למנוע מראש את הסיכונים לפני שמעבירים תשלומים לקבלן?

כדי להימנע מראש מהסיכונים, לפני שמחליטים לרכוש דירה על הנייר חשוב מאוד לבדוק תחילה מיהו היזם או חברת הקבלן אשר משווקים את פרויקט הבנייה, לבחון פרויקטים קודמים שביצעו, לברר מה מצבם הכלכלי והמשפטי ולהוציא דוחות על חובות מרשם החברות.

חשוב מאוד לברר שחברת הקבלן רשומה כדין בפנקס הקבלנים, ושהסיווג הקבלני שלו מתאים לפרויקט הבנייה. ככל שמדובר בחברה גדולה ומבוססת יותר אשר ביצעה פרויקטים דומים בעבר, בעלת מוניטין ויציבות כלכלית, כך יקטן הסיכוי כי הפרויקט יתעכב או שהחברה תפשוט את הרגל לפני שהבנייה תסתיים.

האם רכישת דירה על הנייר משתלמת?

חוזה המכר בעסקת הרכישה יכול לספק הגנה משפטית חשובה עבור הרוכש, ולכן כדאי מאוד לוודא שכל הסעיפים החשובים לשמירת זכויותיו של הרוכש מופיעים בחוזה, ולהציע תיקונים במקרה הצורך. לצורך כך, כדאי שהרוכש יהיה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו אשר ידאג אך ורק לאינטרסים שלו. באופן עקרוני, ההסכם צריך לכלול את מלוא ההתחייבויות של החברה הקבלנית למפרט מסוים, לעמידה בלוחות זמנים ולתוכנית אדריכלית מסוימת.

חשוב להסדיר פיצוי כספי שישולם לרוכש עבור ליקויי בנייה או כל עיכוב שיתרחש בפרויקט עד למועד מסירת המפתח לדירה. כך, במקרה של הפרת התחייבות כלשהיא, הקבלן יחויב לשלם פיצוי על פי החוזה.

דבר נוסף שיכול להיות קריטי הוא האם כבר ניתן היתר בנייה לפרויקט, או שמא עלול לחול עיכוב משמעותי עד שיינתן. באופן עקרוני, ניתן לקבל הנחה גדולה יותר במחיר בפרויקטים שעוד לא קיבלו היתר בנייה, אולם במצב כזה גם הסיכונים לכך שבסופו של דבר הפרויקט לא יצליח או לא יסתיים גדולים יותר.

חשוב לקבל את כל המידע האפשרי על אופי הפרויקט, ולוודא שהוא מתאים לרצונותיו של הקונה. בעניין זה כדאי לבצע בירורים לא רק בקשר לדירת המגורים ולפרויקט הבנייה, אלא גם על השכונה, הסביבה הקרובה, בתי החולים ובתי הספר באזור, נגישות מבחינת תחבורה ציבורית וכדומה.

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה

בשורה האחרונה, ייתכן שקניית דירה על הנייר היא אפשרות משתלמת לרכישת דירה במחיר זול יותר, עבור רוכשים שיודעים איזו דירה הם רוצים גם מבלי לראות אותה באופן ממשי. עם זאת חשוב לזכור את הסיכונים האפשריים ולפעול כדי לצמצם אותם למינימום.