תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שחוקקה במטרה לחזק מבנים ישנים בכל רחבי המדינה אשר אינם עומדים בתקני הבנייה העכשוויים ואינם חסינים מספיק מפני רעידות אדמה עתידיות. התוכנית נועדה להעניק הטבות לבעלי הזכויות במבנים כגון זכויות בנייה נוספות בתמורה לביצוע החיזוק, כך שהפרויקט ישתלם להם מבחינה כספית.


התוכנית עברה מספר גלגולים ותיקונים מאז שחוקקה לראשונה בשנת 2005, וכיום יש אפשרות לבצע חיזוק ושיפוץ גם במבנים צמודי קרקע, תוך קבלת כל ההטבות הניתנות לבעלי דירות בבתים משותפים, כפי שנקבע מסגרת התוכנית.


תיקוני החקיקה מתמקדים בעיקר בקביעת הטבות מס, לרבות מתן פטור מהיטל השבחה, מס שבח ומס רכישה עבור מבנים ששופצו במסגרת תמ"א 38. כיצד בעלי קוטג'ים ובתים פרטיים יכולים ליהנות אף הם מההטבות? ומהם היתרונות בביצוע תמ"א 38 בבית פרטי?


אילו זכויות והטבות מקבלים במסגרת פרויקט תמ"א 38?


בעלי זכויות במבנים שעוברים שיפוץ וחיזוק במסגרת התוכנית זכאים להטבות מגוונות, כאשר במרבית הפרויקטים מדובר בהוספת קומות לבניין הקיים, הריסת הבניין וקבלת דירה חדשה בבניין החדש שנבנה, הרחבת שטחן של הדירות הקיימות, חיזוק המבנה והשלד של הבניין ועוד.


ההטבות הכספיות הניתנות במסגרת התוכנית הן למעשה זכויות הבנייה הנוספות שמקבלים, כגון להקמת לובי, תוספת ממ"ד בכל דירה, התקנת מעלית, תוספת חניה מקורה וכדומה. זכויות אלו ניתנות על ידי קבלת אישור בוועדת התכנון והבנייה בכל רשות מקומית שאליה מוגשת בקשה לבצע פרויקט תמ"א 38.


אילו זכויות קיבלו בעלי הבתים הפרטיים שקיבלו אישור לבצע תמ"א 38?


הבתים הפרטיים הראשונים שבעליהם קיבלו אישור לבצע תמ"א 38 היו שני מבני דופלקס צמודי קרקע ברעננה, אשר ועדת המשנה לתכנון ובנייה בעירייה הסכימה לאשר את הפרויקט עבורם. זאת מכיוון שהתייחסה אל שני הקוטג'ים כאל מבנה אחד. כך הוכרו דיירי הבתים כזכאים להטבות מכוח התוכנית, ובמסגרתה הרחיבו את שטח המבנים והקימו מעלית וחניה מקורה.


מהם התנאים לקבלת זכויות במסגרת תמ"א 38 לבתים פרטיים?


כדי לזכות בהקלות המס ובזכויות האחרות הניתנות במסגרת תמ"א 38, יש לעמוד במספר תנאים. בין היתר, מדובר על בתים עם קיר משותף הצמוד לבית נוסף, כאשר שטחם המצרפי יהיה גדול מהשטח המינימלי המאפשר קבלת היתר למימוש תמ"א, כלומר יותר מ-400 מ"ר.


הגבלה נוספת למימוש תמ"א 38 היא שהבית נבנה לפני שנכנסו לתוקפם תקני הבנייה החדשים, כלומר לפני 1980.


יישום תמ"א 38 בבתים פרטיים: האם זה משתלם?


למימוש התוכנית, גם כאשר מדובר על בתים פרטיים, ישנם יתרונות רבים עבור בעלי הזכויות בנכסים. למשל, הם יכולים להרחיב את שטח הבית ואף לבנות תוספות ויחידות דיור נפרדות, שאותן יוכלו למכור או להשכיר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


כמו כן, המבנה יזכה לחיזוק משמעותי מפני רעידות אדמה, לשיפוץ חזותו, למעלית ולהתקנת חניה מקורה עבור כל יחידות הדיור שייבנו. חשוב לציין כי בעלי הבתים עצמם צריכים לשאת בעלויות הבנייה, או לחלופין היזם שיבצע את הבנייה תמורת זכויות הבנייה הנוספות, אך במסגרת התוכנית הם יקבלו את זכויות הבנייה הנוספות שלא היו ניתנות בכל דרך אחרת.