מכירת דירת ירושה: איך נמנעים מתשלום מס שבח?

במקרים רבים, עיזבון המועבר ליורשים לאחר מותו של אדם כולל דירת מגורים, כאשר בדרך כלל הדירה מועברת בירושה למספר יורשים, בהתאם למספר ילדיו או נכדיו של המוריש. מדובר בירושה בעלת שווי רב, וישנן מספר סוגיות שצריך לתת עליהן את הדעת, כגון כיצד ניתן להעריך את שווי הדירה באופן מהימן, איך מעבירים את רישום הדירה על שמם של היורשים בפנקסי רשם המקרקעין, אילו מסים צריך לשלם, האם יש לשלם מס שבח בעת מכירת הדירה, ואם כן, באיזה שיעור?

חשוב לזכור שכאשר דירה מועברת בירושה למספר יורשים, הם שווי זכויות בנכס ועליהם לשתף פעולה בכל החלטה ופעולה שירצו לבצע בדירה, מאחר שמדובר בשיתוף במקרקעין. כאשר היורשים מגיעים להחלטה למכור את הדירה, עולות סוגיות כגון אילו מסים צריך לשלם ואיך התשלום יחולק ביניהם. להלן מדריך מקוצר על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.

כיצד מעבירים את הנכס לבעלותם של היורשים?

הצעד הראשון הוא לבחון האם המוריש הותיר צוואה או לא. ללא צוואה, הירושה תחולק בין היורשים בהתאם לכללים שנקבעו בחוק הירושה. אם קיימת צוואה, הירושה תחולק בהתאם להוראותיה. הצעד השני הוא הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה.

מאחר שהורשת נכס מקרקעין אינה נחשבת למכירה על פי חוק מיסוי מקרקעין, קבלת הדירה בירושה אינה מחויבת בתשלום מס רכישה או מס שבח. ואולם, במקרה שבו מועברים בירושה מספר נכסים והיורשים מעוניינים לחלק אותם ביניהם, החוק מתייחס אל חלוקת הנכסים כאל מכירת זכויות במקרקעין, המחויבת בתשלומי מס רכישה ומס שבח.

אם היורשים רוצים לחלק את חלקם בנכסי הירושה ולהימנע מתשלום המס, עליהם לפעול בהתאם לתנאי החוק, אשר בהתקיימם לא תחול חבות במס. בין היתר, על היורשים להחליט על חלוקת הירושה לפני שהם מחלקים את הנכסים בפועל, כך שאף אחד מהם אינו יכול להתגורר באחד הנכסים לפני כן, משום שהדבר ייחשב לחלוקת הנכסים בפועל.

תנאי נוסף הוא שלא ניתנה כל תמורה בעת חלוקת הנכסים אשר אינה כלולה בנכסי הירושה. כלומר, ניתן להעביר כסף בין היורשים בתמורה לחלקם בנכסים, אך רק מתוך כספי העיזבון, או לוותר על זכויות בנכס אחד כדי לקבל זכויות בנכס אחר.

לאחר קבלת צו הירושה וחלוקת נכסי העיזבון, יש להגיש בקשה לרישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, ולרשום את זכויותיו של כל יורש ויורש בטאבו. אילו פעולות נוספות צריך לבצע אם מוכרים את דירת הירושה?

האם חל פטור ממס שבח בגין מכירת נכס מקרקעין שהתקבל בירושה?

ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח, כל עוד מתקיימים התנאים שנקבעו בסעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין. בין היתר, יחול פטור ממס שבח במכירת דירת הירושה אם מדובר בדירה מגורים מזכה, אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש כך שהוא היה זכאי לפטור אילו היה מוכר אותה בעודו בחיים, וכל עוד מי שמוכר את הנכס הוא בן הזוג, הצאצא או בן זוגו של הצאצא של המנוח.

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין

הפטור מוענק ללא קשר למספר הדירות האחרות שמחזיקים היורשים, אם הם מחזיקים בדירות נוספות.

כמו כן, חשוב מאוד לזכור כי בין היתר, אחד מתנאי הזכאות למחיר למשתכן או מחיר מטרה הוא שהזכאי לדיור אינו מחזיק ולא החזיק בזכויות בדירת מגורים אחרת במהלך שש שנים. על כן, בעת קבלת דירה בירושה ייתכן שעדיף יהיה למכור אותה מהר ככל האפשר, לטובת אחד היורשים האחרים, כדי לעמוד בתנאים להשתתפות בהגרלות לקבלת דירות מגורים במחירים זולים יותר.