לא מעטים המקרים שבהם לאחר מספר שנים של תשלומים חודשיים לבנק להחזר המשכנתא, לפתע מתקבל סכום כסף גדול, בין שמדובר בחיסכון שהשתחרר, בכספי פיצויים או בירושה. הסכום יכול להספיק לכיסוי חלק מהלוואת המשכנתא, ואלי אפילו מאפשר לפרוע את כולה.


האינסטינקט הראשוני של רוב האנשים הוא כמובן להיפטר מתשלומי המשכנתא במהירות האפשרית, כך שאם יזדמן להם סכום כסף שיאפשר להם לעשות זאת, הם יקפצו על ההזדמנות. ואולם, האם תמיד מדובר במהלך המשתלם ביותר? מה חייבים לדעת על תהליך סילוק משכנתא לפני שמחליטים?


פירעון משכנתא מוקדם: מהי עמלת פירעון מוקדם והאם צריך לשלם מסים?


אם מבקשים לבצע סילוק משכנתא, אחד הנושאים המהותיים שחשוב לבחון הוא שיעור הריבית שצריך לשלם לבנק, והשוואת שיעור זה לשיעור הריבית שתתקבל אם הכסף יושקע באפיק אחר ולא לצורך כיסוי המשכנתא. באופן זה ניתן להגיע למסקנה האם סילוק המשכנתא הוא הדבר הכי משתלם מבחינה כלכלית.


לפי פקודת הבנקאות, אדם שלקח הלוואה מהבנק לצורך רכישת בית, יכול לפרוע אותה טרם התאריך שנקבע, אולם יצטרך לשלם עמלה כפי שנקבעה בצו הבנקאות. העמלה נקבעה במטרה להקטין את ההפסד שנגרם לבנקים כתוצאה מהחזר ההלוואה לפני מועד פירעונה.


עמלת פירעון מוקדם המשולמת לבנק כאשר מסלקים את המשכנתא לפני תום המועד, נקבעת בהתאם לשיעור הריבית שבו נלקחה ההלוואה. באופן עקרוני, ככל ששיעור הריבית גבוה יותר, כך עדיף לכסות את ההלוואה כמה שיותר מוקדם. זאת מכיוון ששיעור הריבית יהיה גבוה יותר משיעור הריבית שיתקבל בגין השקעה אחרת.


כמו כן נקבעת עמלת היציאה לפי מסלול ההלוואה שנבחר בעת לקיחת המשכנתא. ישנם מסלולים שבהם כלל לא צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם. לפי הנחיות בנק ישראל, מי שלקח משכנתא בהתאם לתנאי הזכאות של משרד השיכון, לא ישלם עמלה או קנס אם יבקש לסלק אותה. מלבד זאת, אם החלטתם לסלק את המשכנתא, כדאי להודיע לבנק על כך לפחות חודש ימים לפני כן, ובאופן זה להימנע מתשלום העמלה.


חשוב לשים לב גם לעניין המס שיש לשלם עבור השקעה כספית, כאשר הריבית המתקבלת מההשקעה מחייבת בתשלום מס, וזאת לעומת הריבית שצריך לשלם על סילוק המשכנתא אשר פטורה ממס.


מהם דמי היוון ולמה צריך לשלם אותם בעת סילוק משכנתא?


דמי היוון הם למעשה מעין פיצויים אשר צריך לשלם בעת סילוק המשכנתא למינהל מקרקעי ישראל, כאשר הסכום המשולם עבור עמלות היוון יכול להגיע לאלפי שקלים. הם נקבעים בהתאם להפרש בין שיעור הריבית שנקבע במועד לקיחת ההלוואה לשיעור הריבית הממוצעת בשוק במועד כיסוי המשכנתא. ככל שהריבית נמוכה יותר במועד סילוק ההלוואה, יש לשלם את ההפרש בגין כל שנה עד המועד שנקבע לסיום תשלומי המשכנתא.

 

יש לך שאלה?

פורום משכנתא


אמנם לפי קביעת בנק ישראל, לפחות 75% מהמשכנתא יילקחו במסלולים שבהם יש לשלם עמלת היוון, אולם חשוב לדעת שבגין חלק מההלוואה לא חייבים כלל בעמלת דמי היוון. מכל מקום, אם הריבית הממוצעת בשוק גבוהה מהריבית שנקבעה במועד לקיחת המשכנתא, לא צריך לשלם כלל עמלת היוון.