אם לפני עשור או שני עשורים, כל בית אב החזיק לכל היותר דירת מגורים אחת ומשפחות שהחזיקו מספר דירות היו מחזה נדיר, היום התמונה משתנה אט אט, וניתן לראות שיותר ויותר אנשים מעדיפים להשקיע בנדל"ן, כאשר על פי נתוני משרד האוצר, אחד מכל חמישה אנשים מחזיק דירת השקעה.


הסיבה לכך היא האטרקטיביות שמציע אפיק ההשקעה, היציבות והביטחון בשמירה על ערך ההשקעה וקבלת תשואה נאה הן מעליית ערך הנכס והן מהכנסות משכר דירה, כמו גם הריבית הנמוכה. זאת לעומת השקעות באפיקים סולידיים ובפיקדונות אשר מניבות תשואה אפסית בשנים האחרונות.


ללא ספק, מדובר באפיק השקעה שיש לשקול בכובד ראש לאור יתרונותיו הברורים. ואולם, מדובר בנושא מורכב עם אלמנטים רבים שצריך להביא בחשבון, למשל השאלה היכן להשקיע, האם כדאי לקחת משכנתא להשקעה? ומה עם רכישת דירה ללא הון עצמי? או רכישת דירה להשקעה בחו"ל? האם זה באמת משתלם?


כיצד מבצעים השקעה בנדל"ן?


מרבית ההשקעות בדירות מגורים הן השקעות עצמיות, אולם קיימות אפשרויות אחרות להשקעה, למשל באמצעות קרנות נדל"ן, כגון קרנות ריט, המבצעות השקעות בדיור מוכן, בפרויקטים של תמ"א 38 ובנכסי נדל"ן מניבים אחרים.


אפיק השקעה פופולרי אחר הוא רכישת דירות להשקעה בחו"ל, ובעיקר בארה"ב, בברלין, בלונדון ובמדינות אירופה נוספות. ניתן להשקיע בקרנות ריט המיועדות להשקעה בנדל"ן בחו"ל.


מהם היתרונות ומהם הרווחים מהשקעה בנכסי נדל"ן?


כל השקעה בנדל"ן משיאה רווח מעליית ערך הנכס עם השנים והשבחתו, וכאשר מדובר בנכס מניב, מתקבלת תשואה משכר הדירה שמתקבל. עד כמה עולה הערך? בשבע השנים האחרונות, התייקרו מחירי הדירות בממוצע ביותר מ-80%, ובעיקר בערים הגדולות תל אביב, ירושלים וחיפה, אך גם בבאר שבע, באשקלון ובערים אחרות.


גם דמי השכירות לא מפסיקים לעלות, אם כי בשיעורים מעט נמוכים יותר, וזאת על רקע הריבית הנמוכה.


מהי התשואה הצפויה מהשכרת דירת מגורים?


כדי לחשב את התשואה מדמי השכירות, יש לחלק את שכר הדירה השנתי במחיר שבו נרכשה הדירה. יש להביא בחשבון שאם הדירה נרכשה ברובה באמצעות משכנתא או הלוואה אחרת, צריך לקזז את הריבית השנתית המשולמת למשכנתא מסכום ההשקעה. שיעור תשואה שנחשב סביר עד טוב עומד על בין 3% ל-5% בשנה.


עם זאת, אסור לשכוח כי התשואה היא לפני תשלום מסים על הנכס, אם כי מרבית בעלי הנכסים אינם משלמים מסים על השכרת הנכס משום שהם זכאים לפטור ממס.


מהו המס שצריך לשלם על השכרת דירה?


בעת רכישת נכסי נדל"ן באופן כללי ודירות מגורים להשקעה בפרט, חשוב להביא בחשבון את השלכות המיסוי ולבצע תכנון מס נכון. כבר בעת הקנייה כדאי לחשב את מס השבח הצפוי ואת תשלומי המס החודשיים שצריך לשלם בגין דמי השכירות.


מלבד מס הרכישה שמשלמים בעת הרכישה, העומד על 8% עד תקרה של כחמישה מיליון שקלים עבור דירת מגורים שנייה, או 10% על ההפרש לדירות בסכום גבוה יותר, יש לשלם מס שבח בעת מכירת הדירה בשיעור 25% מההפרש שבין סכום המכירה לסכום הרכישה. כמו כן, יש לשלם מס חודשי בגין דמי שכירות העולים על כ-5,000 שקלים בחודש.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין


יש חשיבות מכרעת לסוגיות כגון אופן רכישת דירת ההשקעה, האם באמצעות חברה או באופן עצמאי, מהו מסלול המיסוי הנבחר לתשלום המס על השכרת הדירה, ואיך לבצע תכנון מס נכון לצורך צמצום מס השבח העתידי. לכן תמיד מומלץ לקבל את כל המידע שאפשר מכלל המקורות, להתעדכן בהחלטות רשות המסים ולהתייעץ עם מומחים. זה יכול לחסוך כספים בסכומים משמעותיים.