מטרתה העיקרית של תמ"א 38 היא להתכונן מראש לרעידת האדמה שתגיע בבוא מן הימים לישראל, לאור העובדה שרעש אדמה חזק עלול לגרום לקריסה ולהרס הבניינים שנבנו בארץ לפני 1980. כדי לספק תמריץ לבצע את עבודות החיזוק, ניתן לבעלי הנכסים היתר לביצוע תוספות בנייה, שהם יכולים להעביר לקבלן המבצע תמורת עבודות החיזוק והשיפוץ.


ישנם מספר קריטריונים אשר צריכים להתממש כדי להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 בבניין משותף, כאשר התנאי המרכזי והראשון הוא קבלת הסכמה של בעלי הדירות לבצע את הפרויקט. לאחר מכן אפשר לברר אם עומדים בתנאי הזכאות ולאתר יזם וקבלן לצורך ביצוע העבודה בפועל.


החוק קובע כי לפחות שני שליש מבעלי הדירות צריכים להסכים לשיפוצים בבניין כדי להתחיל בעבודות, אולם פעמים רבות גם אם קיים דייר אחד בלבד שמתנגד לתוכנית, הפרויקט כולו עלול לרדת לטמיון.


איך דייר סרבן בודד עלול לסכל את הפרויקט כולו?


גם אם קיים מיעוט של דיירים מתנגדים או אפילו דייר אחד, כלומר אין מניעה חוקית להתחיל בהליך, התנגדות הדיירים עלולה להקשות על איתור יזם לפרויקט. הסיבה לכך היא המכשולים והעיכובים שעלולים להיווצר, למשל אם המתנגדים יגישו צו מניעה לצורך עיכוב הבנייה. כל עיכוב כזה עלול לגרום ליזם הפסדים כספיים, ולכן עסקה לביצוע תמ"א 38 ללא הסכמתם של כלל הדיירים הופכת לעסקה לא משתלמת מבחינתו.


כל בעל דירה שמתנגד לביצוע הפרויקט רשאי להגיש ערר לוועדה המחוזית, ולהערים מכשולים משפטיים נוספים כדי למנוע את ביצוע העבודות לפרקי זמן ממושכים, עוד לפני שהחלו וגם במהלכן. הדבר עלול לפגוע בכיסם של יתר הדיירים, ולהפוך את הפרויקט כולו ללא כדאי מבחינה כלכלית.


איך מתמודדים עם התנגדות דיירים?


אם חלק קטן מהדיירים מביעים התנגדות לביצוע עבודות השיפוץ והחיזוק, לפני שגולשים להליכים משפטיים כאלו ואחרים כדאי לנסות ולגשר על הפערים, לנהל דיאלוג ולהגיע לעמק השווה. לא פעם ההתנגדות נובעת משיקולים הגיוניים שיכולים לשכנע גם את שאר הדיירים להחליט על עיכוב השיפוץ.


לחלופין, אם דייר מסרב לתוכנית בשל חששות לא מבוססים או פשוט פחד משינוי, ניתן להציג לו נתונים אשר ישכנעו אותו לשנות את דעתו, ולהבהיר לו שמיגון הבניין מפני רעידת אדמה הוא הכרחי. כמו כן, ייתכן שאפשר למצוא דרך להפחית את השלכות השיפוץ על הדיירים המתנגדים, באמצעות שינויים קלים בתוכנית העבודה.


מתי כדאי להגיש תביעה לאישור התוכנית גם ללא הסכמת כלל הדיירים?


מטבע הדברים, לא תמיד ניתן להשיג הסכמה של 100% מהדיירים לצורך מימוש התוכנית, גם אם נעשים ניסיונות שכנוע כנים ורציניים להסיר כל התנגדות. במקרה כזה ניתן לתבוע את הדיירים המתנגדים על פי חוק המקרקעין, אצל המפקח על המקרקעין.


המפקח על המקרקעין מוסמך לאשר את תוכנית השיפוצים והחיזוק, במקרה שהוגשה אליו תביעה, גם אם לא קיימת הסכמה של כלל בעלי הדירות. בהליך התביעה ימסרו הצדדים את טענותיהם למפקח, ואם הוא ישתכנע כי ההתנגדות לתוכנית אינה מבוססת על טיעונים לגיטימיים, הוא יאשר את מימוש התוכנית.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


אמנם החוק אינו מחייב את הסכמתם של כלל בעלי הדירות כדי להתחיל בפרויקט תמ"א 38, אולם מומלץ לנסות ולהשיג הסכמה לביצוע התוכנית על ידי כחל הדיירים, מאחר שהתנגדות עלולה לעכב את ההליכים, לגרום להוצאות כספיות ואף לסכל את הפרויקט. רק אם נכשלו הניסיונות לשכנע את כל הדיירים, אפשר לתבוע את מימוש התוכנית אצל המפקח על המקרקעין.