זיכרון דברים למכירת דירה: ממה חשוב להיזהר לפני שחותמים על המסמך?

זיכרון דברים הוא מסמך שנחתם על ידי בעל הנכס והקונה הפוטנציאלי לפני השלמת המכירה, אשר נועד להתוות את התנאים לביצוע עסקת נדל"ן. המסמך כולל את פרטי זיהוי הנכס, פרטי זיהוי הצדדים, מחיר הנכס ומועד מסירת החזקה, והוא יכול להיות חוזה מחייב לביצוע העסקה, או שלב במשא ומתן בין הצדדים.

כדי שלזיכרון הדברים יהיה תוקף משפטי מחייב, נדרשת גמירות דעת, כלומר כוונה של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב, ונדרשת הסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה ועמידה בדרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. במקרה הצורך בוחן בית המשפט את מידת המסוימות וגמירות הדעת שנלווים לחתימה, התקיימות נוסחת הקשר, נסיבות ההתקשרות, תוכן המסמך ועוד.

כאשר מדובר בחתימה על התחייבות חוזית מחייבת, לא ניתן לשנות את תנאי זיכרון הדברים, ללא הסכמת שני הצדדים והפרת המחויבות עלולה לגרום לתוצאות קשות, גם אם העסקה בסופו של דבר לא יצאה אל הפועל. על כן מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים מבלי לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן, כדי לבחון את ההשלכות המשפטיות של החתימה.

מה צריך לבדוק לפני חתימה על זיכרון דברים?

בדיקת טרום עסקת הנדל"ן צריכה להתבצע על ידי שמאי מקרקעין. דו"ח שומה של שמאי משמש את הצדדים ויכול לתת תמונת מצב מלאה ועדכנית לגבי הנכס, ואף לצמצם את הסיכונים הקיימים בעסקה.

השמאי בודק את המצב התכנוני כולל תכניות בניין עיר בתוקף, יעוד הקרקע, זכויות והוראות בניה ועוד. הוא בוחן את היתרי בנייה, המצב המשפטי, לרבות רישום וזיהוי משפטי של הנכס ובדיקה של עסקאות מכר של נכסים ברי השוואה בסביבה הקרובה.

בעת רכישת הדירה על הרוכש לקבל מידע עדכני ורלוונטי בנוגע לעיקולים ושעבודים שעלולים לרבוץ על הנכס. עליו לבדוק את הרישום בטאבו, בחברה משכנת, במינהל מקרקעי ישראל, במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ובעוד מקומות שבהם מצוי מידע רלוונטי לזכויות בדירה.

לצורך הערכת המצב התכנוני יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, או למשרד מהנדס העיר, ולבקש מידע תכנוני על פי הוראות חוק חופש המידע. במסגרת הבדיקה חשוב לשים לב להיתרי בניה, צווי הריסה, תכניות קיימות או עתידיות המחייבות תשלום היטל השבחה, תכניות עתידיות לגבי סביבת הבית, שעבודים, הפקעות, הערות אזהרה, משכון ועוד.

בזמן החתימה על זיכרון הדברים, גם המוכר נוטל סיכון, והוא עלול להיות חשוף לתשלומי מס נוספים, לכן עליו לוודא את מצב הזכויות בנכס והשלכות המס הכרוכות בעסקת המקרקעין, טרם חתימה על זיכרון דברים.

יש לך שאלה?

פורום שמאי מקרקעין, צריך שמאות לדירה, בית, וילה או שטח אדמה?

לפני שניגשים לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, חשוב לברר אם אותו אדם שמציג עצמו כמוכר הדירה, הוא אכן בעל הנכס. ובתום כל הבדיקות, חשוב לוודא כי רישום שמות הצדדים בחוזה ומספר תעודת הזהות שלהם בוצע כהלכה. יש לציין במפורש בזיכרון דברים מידע על מהות הזכויות בדירה הנרכשת, חכירה לדורות, ולשים לב כי הרישום כולל את הכתובת, גוש, חלקה ותת חלקה ומספר התיק במינהל מקרקעי ישראל.