כיצד אפשר לדעת מהו השווי האמתי של הדירה אשר מעוניינים לרכוש או למכור? איך ניתן לוודא שלא מסתתרים ליקויי בניה או שהוסתרו חריגות בניה בנכס? ומה עם חישוב העלויות הנלוות לרכישת הדירה, כגון מסים שונים, היטלי השבחה ועוד? איך ניתן לדעת אם העסקה משתלמת?


בכל מקרה שבו עומדת להתבצע עסקת מכר נדל"נית, נדרשת הערכת שמאי לצורך חוות דעת על ערך הדירה. הערכת שמאי לבית יכולה להשליך באופן משמעותי על עסקת מקרקעין, לרבות בכל הנוגע למשכנתא שתשולם לבנק, כאשר לעתים צריך להתמודד עם הערכת שמאי נמוכה לדירה. כיצד מתבצעת הערכת שווי דירה על ידי שמאי?


איך נקבע שוויה של דירה על פי הערכת שמאי?


ערכה האמתי של הדירה מתבסס על מגוון קריטריונים, למשל זכויות בניה אשר קיימות בנכס והיתרי בניה הקובעים מה עוד מותר לבנות, לשנות או להרחיב בדירה, האם ישנן מגבלות תכנוניות למימוש זכויות הבניה, האם מלוא הבניה חוקית או שמא קיימות חריגות, מהי איכות הבניה, כיצד מיקום הנכס משפיע על שוויו מבחינת היחס לסביבה, כיווני אוויר או נוף, מהן הזכויות המשפטיות בדירה, האם היא בבעלות פרטית, האם קיימים על הנכס עיקולים או צווי הריסה, האם מוצמדים לה מחסן או חניה, שטח הנכס ומידותיו ועוד ועוד.


הערכת השווי על ידי שמאי מקרקעין צריכה להתחשב בשלל הפרמטרים הללו ובפרמטרים נוספים. ההערכה תתחיל בביצוע מגוון בדיקות מקדמיות לצורך אומדן ההשפעה של הגורמים השונים על הערך. בין היתר יבדוק השמאי האם לא קיימות חריגות בניה ויוודא שהמוכר הוא אמנם הבעלים הרשום של הנכס, יבחן האם קיימות הערות אזהרה בטאבו שעלולות להתברר כחשודות והאם לא הוסתרו היטלים שונים מהרוכשים.


נוסף על כך, השמאי נדרש להעריך כיצד משפיעות תוכניות המתאר באזור שבו נמצא הנכס על שוויו העתידי, למשל האם מתוכנן להיבנות בנין שיסתיר את הנוף ויגרום לירידת ערך, האם מתוכננות להיבנות שכונות חדשות באזור, האם עומד להיות מוקם קניון שיגרום למצוקת חניה, האם בעתיד ייבנה כביש מהיר בקרבת מקום ועוד.


בדיקה משפטית של הדירה על ידי שמאי


לצורך ביצוע הערכה מדויקת של ערך הדירה, השמאי צריך לבצע גם בדיקות משפטיות מקיפות. לדוגמה, לוודא מי רשום בטאבו כבעלים החוקיים של דירת המגורים, איך היא רשומה במינהל המקרקעין, האם ישנם עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה שיש להתייחס אליהם, וכמו כן מהן הזכויות ברכוש המשותף כאשר מדובר על דירה בבניין משותף, בהתאם לתקנון הבניין.


מעבר לכך יבדוק השמאי את הנכס מבחינה תכנונית ויעריך האם יש אפשרות להרחיב את הבית או לבצע בו שיפוצים נרחבים לצורך שינוי החלוקה הפנימית, למשל אילו קירות אפשר לשבור כדי להגדיל את מספר החדרים, האם ניתן לבנות מרפסת או לסגור מרפסת ולהפוך אותה לחדר נוסף.


בדיקת היטל השבחה ומס שבח


אחת מהבדיקות החשובות שמבצע שמאי מקרקעין לצורך אומדן שווי דירה היא בחינת מלוא המסים וההיטלים הצפויים, כגון תשלום דמי היתר או דמי היוון למנהל המקרקעין, מהו שיעור מס השבח או מס הרכישה שיש לשלם על פי מדרגות המס ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום שמאי מקרקעין, צריך שמאות לדירה, בית, וילה או שטח אדמה?


אם קיים אישור לשינויים מבניים כגון הוספת חדר או סגירת מרפסת ויש לשלם היטל שבחה בהתאם לדרישת ועדת התכנון והבנייה, חשוב לפנות לשמאי כדי לוודא האם ניתן להפחית את גובה ההיטל או אף לקבל פטור מלא מתשלום היטל השבחה.