כמעט בכל בניין ישנו דייר אחד, שמסרב לבצע פרויקט תמ"א 38, ועד לשנים האחרונות היה די בדייר אחד שיסרב להריסת הבניין ובנייתו מחדש, כדי למנוע את התהליך כולו, ולא ניתן היה לעשות דבר נגדו, אולם במסגרת תיקון החוק מאז שנת 2012, למפקח על המקרקעין ישנה סמכות לחייב את המיעוט לבצע את החיזוק, לאחר ששמע את הסברי ההתנגדות של הסרבנים.

 

על פי התיקון בחוק, נדרש כיום רוב של 80% מדיירי הבניין, לאישור הריסתו ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א 38/2. ואף במקרים מסוימים על פי החלטת בית משפט, הדייר הסרבן נדרש לשלם פיצויים לשאר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מהתנגדותו.

 

אילו מבנים יש לחזק במסגרת תמ"א 38?

 

תמ"א 38 חלה על מבנים קיימים שהוצא היתר לבנייתם לפני שנת 1980, פרט למבנים העומדים בתקן ישראלי 413, שאושר בשנת 1975. התכנית אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לרבות: מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר, מבנים לא מאוישים, או מבנים שנקבעו להריסה על פי צו בית משפט. מבנים שנבנו לאחר 1980 ובניינים נמוכים בני שתי קומות, שבכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק, רשאים לבקש היתר בנייה מהוועדה המקומית לצורך חיזוק המבנה, אולם מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38, מכיוון שרוב המבנים שנבנו אחרי 1980 נבנו על פי התקן והמבנים הנמוכים נמצאים בסיכון מופחת.

 

התכנית מציעה תמריצים רבים לבעלי הדירות לעידוד ביצוע חיזוק המבנה ושיפור עמידותו, כמו: הרחבת דירות, תוספות של יחידות מגורים, סגירת קומת עמודים ועוד. כמו כן, חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרג את הבניין כולו ולעצב מחדש חזיתות מוזנחות ולהוסיף מעלית, מרפסות ומרחבים מוגנים בשטח המשותף.

 

מהנדס בניין מעריך את מצב הקונסטרוקציה וקובע אם המבנה זקוק לחיזוק, ומציע לבעלי הדירות דרכים לשיפור. למהנדסים מטעם הרשות המקומית והוועדה המקומית ישנה סמכות להפעיל את שיקול דעתם, ולהחליט בדבר מתן היתרי בנייה, ובהמשך ניתן לפנות אל חברות יזמיות פרטיות כדי לקבל הצעות לליווי וניהול ההליך.

 

נדרשת הסכמה של 80% מכלל דיירי הבניין

 

היוזמה לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה והתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעלי הדירות. בעבר נדרשה הסכמה מלאה של כל הדיירים, ולשם כך נדרשו להתארגן בצורה מסודרת ולחתום על התחייבויות כלפי היזם הנבחר לשיתוף פעולה. אולם בעקבות השינויים שהוכנסו בחוק, כיום מספיק להשיג הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות לפרויקט תמ"א 38/1, ולרוב של 80% מכלל הדיירים כדי להתחיל בפרויקט תמ"א 38/2. לפיכך רשאי המפקח על הבתים המשותפים ומוסדות התכנון לאשר את הפרויקט לאחר שהושגה הסכמה, גם אם יש מתנגדים.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38

 

כדי לשכנע את הדייר הסרבן, יש להסביר לו באמצעות נציגות הדיירים את החשיבות של חיזוק המבנה לביטחון הדיירים והרווח של שדרוג הדירות והבניין כולו. בשלב הבא יכולה החברה היזמית לספק הסבר מקצועי יותר ולערוך עמו משא ומתן. במקרה שהסרבן לא השתכנע ניתן לפנות לבית משפט ולהגיש נגדו תביעה, כאשר היו מקרים שבהם פסק בית המשפט לטובת רוב הדיירים, וחייב את הסרבן לפצותם ולבצע את הפרויקט.