המקרים שבהם מתווך זכאי לקבל דמי תיווך

חוק המתווכים מסדיר את נושא התיווך וקובע את התנאים שלפיהם ניתן לקבל דמי תיווך:

א. אדם לא יכול לעסוק בתיווך או להציג עצמו כמתווך אם אינו בעל רישיון תיווך.

ב. הלקוח אישר בכתב הזמנה לפעולת התיווך, הכוללת את כל הפרטים שבתקנות המתווכים במקרקעין.

ג. המתווך הוא הגורם שקישר בין הצדדים בהסכם מכר מחייב.

החוק קובע שהמתווך ינהג בנאמנות ובהגינות, ומחייב אותו למסור ללקוח כל מידע לגבי המקרקעין שיכול להיות מהותי, וכן לנקוט אמצעים לקבל מידע מהותי על המקרקעין.

בתי המשפט עוסקים בסכסוכים רבים לגבי פרשנותם ומהותם של התנאים ההכרחיים לקבלת דמי התיווך על ידי המתווך.

החתמה על החוזה על ידי מי שאינו בעל רישיון התיווך

מתווך הגיש תביעה בטענה כי נחתם הסכם תיווך בין משרדו לנתבע, וכי הנתבע השכיר לבסוף את הנכס כתוצאה מפעולות תיווך שביצע המתווך בעצמו. לטענתו, חרף זאת הנתבע אינו משלם לו את דמי התיווך שהסכימו עליהם.

מנגד טען הנתבע כי אכן השכיר את הנכס בזכות פעולת התיווך, אך האדם שהחתים אותו היה אדם ללא רישיון תיווך.

בית המשפט קיבל את טענות הנתבע, ודחה את התביעה, מכיוון שמי שמבצע פעולת תיווך ללא רישיון אינו זכאי לקבל את דמי התיווך. התובע חויב לשלם לנתבע הוצאות משפט בסכום של 6,500 שקלים.

חתימה על הזמנה שאינה מציינת את פרטי הדירות המוצעות

במקרה אחר פנה נתבע למתווכת אשר החתימה אותו והראתה לו שני נכסים. כאשר נודע לה שהוא קנה אחד מהנכסים היא תבעה לקבל את דמי התיווך. הנתבע טען כי כבר הגיע בעבר להסכמה עם המוכרת מחיר הנכס, ללא עזרתה של המתווכת. כמו כן טען שבטופס המתווכת לא ציינה את פרטי הדירות, וכי המתווכת הוסיפה לטופס ההזמנה את הכתובות ללא ידיעתו, לרבות הדירה המדוברת.

בית המשפט קיבל את גרסתו של הנתבע, וקבע שבמקרה הזה לא מספיק להפגיש בין הצדדים כדי להיחשב הגורם שהוביל לעסקה.

האם המתווך הראשון הוא בהכרח הגורם היעיל בעסקה?

לרוב, הגורם היעיל בעסקה הוא המתווך אשר הביא את הרוכשים לראשונה לדירה, ולכן הוא זכאי לדמי תיווך. הסיבה לכך היא מניעת מקרה שרוכשים יגיעו לנכס באמצעות מתווך, ולאחר מכן יפנו עצמאית לבעל הנכס או למתווך פיקטיבי, וכך יימנעו מתשלום דמי התיווך.

בפסק דין מעניין שניתן, מתווך תבע אישה בטענה שהיא חתמה על הזמנה, ראתה נכס בתל אביב לראשונה באמצעותו, אך לאחר שחלף זמן לא רב בתה רכשה את הנכס.

הנתבעת טענה מנגד כי חיפשה בית לבנה והנכס שהראה לה המתווך לא התאים לבנה. באותו מועד גם בעלה של חיפש נכס בשביל הבת, וראה את הדירה באמצעות מתווך אחר. היא טענה שהם פעלו לא היו מתואמים ופעלו בנפרד כשחיפשו דירות לילדיהם.

בית המשפט בחר לקבל את טענתה, דחה את התביעה של המתווך וחייב אותו לשלם לה עשרת אלפים שקלים, בנימוק שהוא לא נחשב לגורם היעיל, ולפי העובדה שהבעל שילם למתווך אחר, נקבע כי הם לא ניסו להימנע מהתשלום.

תיווך מגרש אשר ידוע שהוא מוצע למכירה

במקרה אחר חתם גבר על חוזה עם מתווך אך טען שידע שהמגרש שהוא הראה לו הוא למכירה. המקרה נדון בבית המשפט לתביעות קטנות. לטענת המתווך הוא הראה לו את המגרש, אחרי כן הם חתמו על חוזה מכר, אולם הנתבע לא הסכים לשלם לו. הנתבע טען כי ידע על הנכס, אך המתווך אמר לו שהנכס נמצא בטיפולו הבלעדי, ורק מסיבה זו הוא חתם על ההתחייבות.

בית המשפט קיבל את הגרסה של המתווך, וחייב את הנתבע בתשלום דמי התיווך, בקובעו כי אפשר לקבוע בקלות כי הוא הגורם היעיל אם הוא מפגיש בין הצדדים.

חתימה על זיכרון דברים מחייבת?

כפי שראינו לעיל, על המתווך להיות הגורם היעיל שהוביל לחתימה על ההסכם המחייב. מהו אותו הסכם מחייב? בית המשפט נדרש לענות גם על שאלה זו.

הסכם תיווך נחתם בין תובע לנתבע, ולפיו התחייב המוכר, הנתבע, לשלם דמי תיווך לתובע. אחרי שחתמו על ההסכם הנתבע חתם על זיכרון דברים עם רוכש פוטנציאלי, אך כעבור זמן מה חזר בו מזיכרון הדברים כי גילה שהנכס אינו רשום על שמו.

המתווך תבע אותו וטען כי החתימה על זיכרון הדברים היא בבחינת הסכם מחייב, ולכן מגיע לו לקבל את דמי התיווך. הנתבע טען מנגד כי חתם על זיכרון הדברים מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין במשרדו של המתווך, שהוציא את המסמך מהאינטרנט.

בית המשפט לא קיבל את את התביעה, וקבע שהתובע הפר את ההוראה בחקיקה אשר אוסרת עליו לערוך מסמכים משפטיים לגבי העסקה שהוא מתווך, ולכן זיכרון הדברים הוא לא הסכם מחייב בנסיבות אלו. המתווך חויב לשלם לנתבע הוצאות משפטיות בסכום של 1,500 שקלים.