שימוש בחצר הבית המשותף: האם תתאפשר גישה למחסן פרטי?

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לאחרונה תביעה לצו הצהרתי שהגיש בעלים של מחסן הממוקם בשטח בית משותף, לאחר שנחסם משימוש בנכס על ידי בעלי החצר אשר בשטחה הוא ממוקם. השופט קבע כי למבקש אין דרך גישה חלופית לשטח שלו מלבד שביל הגישה בחצר ולכן הוא זכאי לזיקת הנאה כדי שיוכל להשתמש במחסן שבבעלותו.

לפי העובדות המופיעות בפסק הדין, המבקש הוא בעליו הרשום של מחסן בקומת בניין, המחולקת לארבע תתי חלקות. הנכס של המבקש רשום כתת חלקה אחת ובנוסף מצויות בקומה עוד שלוש תתי חלקות, המשמשות כסטודיו למחול וכחנות בגדי נשים, ונמצאות בבעלות משותפת של בני זוג. המחסן ממוקם בחצר שהוצמדה לאחת מהחלקות שבבעלות בני הזוג ולכן נחשבת לשטח בבעלותם.

בעל הנכס טען שאינו יכול להשתמש בו

בעל המחסן טען כי אינו יכול להשתמש בנכס שלו לצורך אחסון ציוד ששייך לעסק המחשבים שלו, מאחר שבני הזוג מסרבים להתיר לו לעבור דרך החצר שבשטחם. הוא הוסיף כי אין לו כל אפשרות אחרת להגיע למחסן ולכן ביקש מבית המשפט שיפסוק לטובתו זיקת הנאה בחצר לצורך גישה אליו.

מנגד, בני הזוג טענו כי המעבר דרך החצר שבבעלותם יפגע בפרטיותם, מאחר שבתם מפעילה במקום חנות למכירת בגדי נשים וסטודיו לריקוד.

לאחר שהתרשם מטענות הצדדים ובחן את העדויות ואת המצב התכנוני בבניין, השופט ציין כי החצר שהוצמדה לשטחם של בני הזוג הייתה משויכת בעבר לבית המשותף והכילה את פחי האשפה של הבניין, את שעוני המים, את בלוני הגז ואת פתחי הביוב.

הצמדת החצר ונעילתה באמצעות שער ומנעול הן אסורות

כיוון שחוק המקרקעין אוסר להצמיד רכוש משותף הנחשב להכרחי, השופט פסק שהצמדת החצר לתת החלקה של בני הזוג וסגירתה באמצעות שער ומנעול הן אסורות על פי חוק מאחר שהן מונעות את גישת הדיירים למתקני הבניין.

השופט החליט שהצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת לא יכולה למנוע את זכות הגישה למחסן. כמו כן צוין כי במועד רכישת תתי החלקות בני הזוג ידעו שהגישה למחסן היא אך ורק באמצעות החצר.

לפני שפסק בסוגיית זיקת ההנאה של בעל המחסן בחצר, השופט בחן מספר חלופות: חלופה ראשונה הייתה פתיחת פתח בחנות סמוכה שיאפשר מעבר שלא דרך החצר. חלופה זו נדחתה כיוון שהוחלט כי לא ניתן לכפות על בעל החנות הסמוכה למחסן לפעור פתח בקיר החנות לצורך מעבר, אחרי שבמשך 29 שנים פתח זה היה אטום.

חלופה שנייה שנבחנה הייתה שימוש בכניסת הבית המשותף השכן לצורך מעבר, אך מאחר שזו כרוכה בהריסה מסיבית של קיר הכניסה לבניין, הזזת תיבות הדואר ובניית מדרגות, גם חלופה זו נדחתה על הסף.

חלופה נוספת שנבדקה הייתה הארכת גרם המדרגות הממוקם בכניסה לבניין כדי שיאפשר הגעה לקומת המרתף ולמחסן של המבקש. גם חלופה זו נדחתה בשל התנגדותם של 17 בעלי הדירות בבניין, המצויים בסכסוך עם בני הזוג.

לסיכום הדברים, השופט הבהיר כי גם אם היה מתאפשר מעבר שלא באמצעות החצר של בני הזוג, המבקש בכל מקרה היה נדרש לעבור מרחק של כשני מטרים בחצר כדי להיכנס למחסן ולא הייתה לו כל אפשרות אחרת להגיע אליו.

בעל המחסן יוכל לעבור בחצר בשעות מוגבלות

לפי קביעת השופט, אין כל חלופה שבאמצעותה המבקש יכול להגיע למחסן שלו ולכן מן הראוי להתיר לו לעבור בחצר שבבעלות בני הזוג כדי שיוכל להשתמש בנכס שבבעלותו.

עם זאת, השופט החליט לצמצם את זכות המבקש מאחר שאינו הבעלים של דירת מגורים בבניין. כמו כן הודגש שבעל הנכס היה מודע לבעיית הגישה לשטח בעת החתימה על הסכם המכר ולכן שילם רק 80,000 שקלים עבורו. לפיכך, נקבע כי יש להתיר לו אך ורק זיקה מינימלית למחסן.

כדי לצמצם את זיקת ההנאה של המבקש, השופט פסק כי הוא יוכל לעבור בשטחם של בני הזוג בשעות מוגבלות, בימים ראשון עד חמישי מהשעה שמונה בבוקר ועד השעה שבע בערב וייאסר עליו לעבור בשטח בין השעות שתיים עד ארבע בצהריים.

יש לך שאלה?

פורום סכסוכי שכנים

כמו כן נקבע כי בימי שישי ובערבי חג מותר לבעל הנכס לעבור בחצר מהשעה שמונה בבוקר ועד השעה שתיים בצהריים. נוסף על כך נפסק שבני הזוג ישלמו למבקש סך של 20,000 שקלים עבור הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

הפ (ת"א) 6853-01-15