האם חוזה מכר יכול להיות מחייב גם אם טרם נחתם על ידי מי מהצדדים, ואפשר לתבוע בגינו את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בו, במקרה של סירוב לקיים את הוראות החוזה? בשאלה זו עסק לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, במסגרת תביעה שהגיש רוכש דירה ברמת גן כנגד ארבעת המוכרים, בטענה שהם הפרו באופן יסודי את ההסכם שנערך ביניהם, וזאת למרות העובדה שאותו הסכם טרם נחתם.


הרוכש טען כי ההסכם שגובש מחייב את הצדדים מכיוון שכבר הסכימו ביניהם לאחר משא ומתן על כל התנאים, ורק אז החליטו המוכרים לבטל אותו באופן חד צדדי. מנגד טענו המוכרים כי בין הצדדים לא גובשה הסכמה על נוסח החוזה הסופי, ולכן הוא לא נחתם ואף אינו מחייב.


השופט התרשם מהתכתובות וההודעות שבין הצדדים כי הם דווקא הבינו היטב והסכימו על כל התנאים הרלוונטיים, וכי עורכת הדין שקיבלה ייפוי כוח מהמוכרים אף היא הבינה באופן ברור כי הם מסכימים לתנאי ההסכם שנערך. לאור זאת קבע כי ההסכם נכרת אף על פי שטרם נחתם, וכי המוכרים הפרו אותו באופן יסודי. הוא הורה להם לשלם לרוכש את הפיצוי המוסכם בסכום של 135 אלף שקלים, וכן לשלם את הוצאות המשפט בסכום של 20 אלף שקלים.


המוכרים ביטלו את העסקה שלושה חודשים לאחר שהחל המשא ומתן והועברו טיוטות החוזים


לאחר שמונה פעמים שבהן תוקן החוזה, טען הרוכש כי הצדדים הצליחו להגיע לנוסח החוזה הסופי. הם אף תיאמו תאריך לחתימה, אשר נדחה על ידי המוכרים ארבע פעמים מסיבות טכניות כאלה ואחרות. כדי להעביר את התשלום בפעם אחת כפי שנקבע בחוזה, וזאת תמורת הנחה במחיר, מכר הרוכש את תיק ניירות הערך שלו.


רק אחרי שניסה לקבוע את תאריך החתימה בפעם החמישית, כך לפי גרסתו, נמסר לו להפתעתו כי המוכרים חזרו בהם ואינם מעוניינים למכור את הדירה. הוא דרש לקבל את הפיצוי המוסכם עקב הפרת חוזה המכר למרות העובדה שלא נחתם, או לחלופין לקבל פיצויים על כל הנזקים שנגרמו לו עקב ביטול העסקה, לרבות שכר הטרחה ששילם לעורכי דינו ועוגמת נפש.


האם הצדדים הגיעו להסכמה וגמירות דעת על הנוסח הסופי של החוזה?


מנגד טענו המוכרים כי דין התביעה להידחות מאחר שהחוזה לא נחתם, הם לא הגיעו להסכמות סופיות ולכן החוזה כלל לא מחייב. לטענתם, הם הבהירו לו כי עורכת הדין שלהם אינה מוסמכת לסגור את העסקה בעצמה. עוד טענו כי לא נגרם לו כל נזק, וכי העובדה שמכר את תיק ניירות הערך שלו אינה באשמתם או באחריותם.


בתצהירו של אחד המוכרים הוא טען כי הסיבה לכך שהחוזה עוד לא נחתם היא כי טרם הגיעו להסכמה סופית על התנאים. ואולם, בחקירתו הסביר כי הסיבה הייתה דווקא אחרת, ונבעה מנושאים אישיים ומשפחתיים. מדובר בסתירה מהותית, הבהיר השופט.


כמו כן, על פי נוסח החוזה הסופי וההתכתבויות בין הצדדים, השופט קיבל את הרושם כי לא נותר ולו פרט אחד שהצדדים טרם הסכימו עליו. מנוסח החוזה הסופי אף הורד המשפט המבהיר כי רק הסכם חתום יחייב את הצדדים.


מלבד זאת, השופט דחה את טענותיה של עורכת דינם של המוכרים, כי הם לא נתנו לה אישור סופי על החוזה, וכי למעשה הפרטים האחרונים עוד לא סוכמו, וזאת לאור התכתובות שניהלה עם עורך דינו של הרוכש בזמן אמת.


מתי חוזה מכר מחייב גם אם עדיין לא נחתם?


כדי שחוזה יהיה מחייב, צריכה להיות גמירות דעת בין הצדדים וכן מסוימות. במקרה זה השופט קיבל את הרושם כי הצטברו מספיק ראיות לכך שחלה גמירות דעת גם עוד לפני החתימה על החוזה, ולכן ההסכם למעשה נכרת, גם מבלי שתתנוסס חתימתם של הצדדים עליו.


מאחר שהמוכרים הפרו את החוזה משום שסירבו לבצע את המכירה בסופו של דבר, קבע השופט כי עליהם לשלם לרוכש את הפיצוי המוסכם. הוא אף דחה את טענתם של המוכרים כי לא נגרם לו כל נזק.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


לאור זאת, הם חויבו לשלם לו פיצויים בסכום של 135 אלף שקלים, וכמו כן לשלם לו את הוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי דינו בסכום נוסף של 20 אלף שקלים.

 

ת"א 8967-07-18