חוק מיסוי מקרקעין אשר קובע מהם התנאים וההטבות לתשלומי מס שונים בעסקאות נדל"ן, מחייב כל אדם לשלם מס שבח במכירת זכות במקרקעין, מלבד מקרים שבהם חל פטור ממס שבח. זכות במקרקעין על פי החוק יכולה להיות דירת מגורים, משרד או חנות, קרקע ועוד. מצדה השני של העסקה, על אדם הרוכש זכות במקרקעין מוטל לשלם מס רכישה, מלבד במקרים שבהם יש לו פטור מתשלום המס.


עוד קובע החוק כי בעוד המוכר צריך לשלם את מס השבח, דווקא רוכש הדירה צריך לשלם לרשויות המס מקדמה על חשבון מס השבח. דרישת תשלום המקדמה בחוק נועדה להבטיח את זכויותיו של הרוכש לרישום הזכויות שרכש על שמו בתוך תקופה קצרה ובהליך פשוט מבחינה בירוקרטית, מבלי שרישום הזכויות על שמו יהיה תלוי במועד העברת יתרת מס השבח על ידי מוכר הדירה. מה חשוב לדעת על תשלום מקדמת מס שבח?


מתי חל מס שבח, ובאילו מקרים חל פטור מתשלום מס שבח?


מס שבח חל על הרווח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין, אם כי החוק מפרט גם מקרים רבים שבהם חל פטור מתשלום המס, כגון פטור למי שמחזיק בדירת מגורים יחידה במשך 18 חודשים לכל הפחות. כמו כן, ישנן הוצאות רבות שניתן לקזז משיעור מס השבח, כגון תשלום שכר טרחה לעורכי הדין המלווים את העסקה, הוצאות עבור שירותי תיווך, הוצאות פחת ועוד.


על פי סעיף 6 בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר נמכרת זכות במקרקעין יחול מס שבח על העסקה. מכירת זכות במקרקעין כוללת גם הענקת הזכות, ויתור על הזכות או העברתה ללא תמורה. המוכר נדרש לשלם מס שבח רק אם אכן נוצר לו רווח במכירת הדירה, כלומר מי שמוכר את דירתו בהפסד לא ייאלץ לשלם מס שבח על המכירה.


באיזה מועד צריך הרוכש לשלם את המקדמה על חשבון מס השבח?


חשוב להבין כי החוק מחייב את הרוכש לשלם את מקדמת מס השבח, ולא מדובר בתשלום שהרוכש יכול להחליט האם להעבירו או לא. על כן חוק מס שבח קובע גם בדיוק מתי צריך לשלם את המקדמה. אם הרוכש ישלם את המקדמה באיחור, הוא ייאלץ לשלם אף ריבית והפרשי הצמדה.


המועד המדויק להעברת המקדמה יהיה מיד אחרי שמוכר הדירה יקבל 40% לכל הפחות מכלל התשלום המגיע לו בעסקת המכר, או במועד שבו מוסרים הצדדים הצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין על ההסכם שחתמו ביניהם - על פי המועד המאוחר מבין השניים. אם מדובר בעסקה לרכישת דירה מקבלן - המועד יחול לאחר תשלום של 80% מסך התמורה.


כלומר, כל עוד הצדדים לא הגישו הצהרה על חתימת ההסכם ביניהם לרשויות מיסוי מקרקעין - עדיין לא חלה החובה לשלם את המקדמה.


כיצד נקבע גובה המקדמה שצריך הרוכש להעביר לרשויות המס?


למעשה, גובה המקדמה מבוסס על התמורה המשולמת עבור רכישת הדירה, על זהות המוכר ועל המועד שבו נרכשה הזכות במקרקעין. אם הדירה נרכשת מחברה, הרוכש יידרש לשלם מקדמה בשיעור של 7.5% מכלל התמורה.


אם הדירה נרכשת מאדם פרטי לאחר יום 7.11.2001 - שיעור המקדמה על חשבון מס השבח יעמוד על 7.5%. לעומת זאת, אם הדירה נרכשה מאדם פרטי לפני יום 7.11.2011 - הרוכש יידרש לשלם מקדמה בשיעור של 15%.


באילו מקרים לא חלה חובה לשלם מקדמה על חשבון מס שבח?


לא בכל מקרה נדרש הרוכש לשלם מקדמת מס שבח, משום שישנם סוגים מסוימים של עסקאות מכר שבמסגרתם לא חלה החובה בתשלום המקדמה. בין סוגים אלה ניתן למנות דירת מגורים מזכה שנמכרת בפטור מתשלום מס שבח, עסקת קומבינציה או עסקה שבה המוכר הוא רשות מקומית, קרן קיימת לישראל וגופים נוספים המפורטים בסעיף 72 לחוק מס שבח.


כמו כן, לא חלה חובה לשלם מקדמה כאשר הדירה נמכרת על ידי קבלן ויש לרשום אותה בפנקסי המקרקעין, ואף במקרים נוספים. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מעורך הדין המלווה את העסקה או מרואה חשבון כדי להבין האם יש לשלם מקדמה על פי החוק או לא.


האם אפשר להקטין את גובה תשלום המקדמה?


הן רוכש הדירה והן מוכר הדירה רשאים להגיש אל רשויות המס בקשה להקטין את גובה התשלום הנדרש עבור מקדמת מס השבח. זאת בהתאם לשומה עצמית לחישוב מס השבח. מלבד זאת, מנהל מס שבח מוסמך להקטין את התשלום ביוזמתו, אם יבחר בכך. את הבקשה להקטנת המקדמה נדרשים להגיש אל רשויות מס שבח באמצעות טופס ייעודי.


מנהל מס שבח נדרש להחליט האם לאשר או לדחות את הבקשה בתוך 20 ימים מהיום שבו הוגשה, או בתוך פרק זמן של 20 ימים מהיום שבו הוגשה הצהרת השומה העצמית - על פי המועד המאוחר מביניהם. אם לא ניתנה החלטה בתוך פרק זמן זה, הדבר נחשב לקבלת הבקשה להקטנת המקדמה.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין


במקרה של סירוב לבקשת הקטנת המקדמה, אפשר להגיש בקשה חוזרת לבחינת החלטתו של מנהל מס שבח. תשובה לבקשה זו תינתן בתוך פרק זמן של 45 יום לכל היותר, על ידי גורם שלא היה קשור לבחינת הבקשה המקורית.