הפרת חובת תום הלב בחוזה מכר: מוכרי דירה לא עדכנו את הרוכשים על ליקויי רטיבות

בני זוג שרכשו דירה בפתח תקווה בשנת 2014, הגישו תביעה בבית משפט השלום בפתח תקווה כנגד המוכרים, בבקשה לביטול חוזה המכר שחתמו עליו וחיוב המוכרים בפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה בסכום של 105,250 שקלים. זאת בשל טענתם כי במהלך המשא ומתן שקדם לחתימה על חוזה המכר, הסתירו מהם המוכרים בחוסר תום לב ובאופן מכוון ליקויי רטיבות חמורים בדירה.

חוות הדעת המקצועית שהציגו בבית המשפט קבעה כי קיימים חמישה מוקדי רטיבות בדירת המגורים, וגרסתם קיבלה חיזוק משמעותי מעדויות השכנים בבניין המשותף שידעו על בעיות הרטיבות.

השופט קבע כי התביעה הצליחה להוכיח שליקויי הרטיבות בדירה מהווים פגם נסתר, ואף השתכנע כי המוכרים היו מודעים לבעיות הרטיבות, או לכל הפחות היו אמורים להיות מודעים אליהן, ולמרות זאת לא עדכנו את הרוכשים לפני החתימה על חוזה המכר.

מסיבה זו נקבע כי המוכרים הפרו את החוזה באופן מהותי, ועליהם לשלם לרוכשים את הפיצוי המוסכם בסך של 105,250 שקלים, לרבות הוצאות משפט ושכר טרחה בסכום של 15 אלף שקלים.

ליקויי הרטיבות בדירה היו ידועים לכל השכנים בבניין

לטענת הרוכשים, המשא ומתן בין הצדדים נמשך מספר שבועות. בפרק הזמן הזה הם הגיעו לדירה מספר פעמים ובדקו אותה באופן מקיף. מלבד זאת, המוכרים הצהירו בפניהם שמצבה של הדירה טוב והם אינם מודעים לכל פגם בה.

שעות בודדות לפני שהצדדים חתמו על החוזה, התקשר המוכר לרוכשת וסיפר לה כי הבחין בכתם רטיבות בשירותים. הרוכשים הגיעו לדירה כדי לבחון את הכתם, והמוכרים הציגו אותו בפניהם כמשהו לא משמעותי.

רק אחרי שעברו להתגורר בדירה גילו שלא מדובר בכתם רטיבות זניח אלא במספר מוקדי רטיבות ועובש בכל רחבי הנכס. לטענתם, לא רק שהמוכרים ידעו על הליקויים לפני שחתמו על החוזה, כל השכנים היו מודעים אליהם ואף התפתח סכסוך בין שני שכנים בגללם.

המוכרים: במסגרת החוזה הרוכשים חתמו על כך שהם יודעים על קיומה של לחות מסוימת בשירותים

מנגד, המוכרים טענו כי לא היו מודעים לפרטי הסכסוך בין השכנים, ודאגו לעדכן את הרוכשים ברגע שגילו את כתם הרטיבות ואפילו הציעו להם לדחות את מועד החתימה כדי שיוכלו לבדוק את הנכס לעומק. לטענתם, הרוכשים הם אלו שהיו להוטים לחתום על החוזה ולא היו מעוניינים לבצע בדק בית לפני כן.

שכן אחד העיד כי כאשר ניהל תביעה נגד שכנה אחרת בגין הרטיבות, התברר לו שגם המוכרים סובלים מליקויי רטיבות בדירתם, והוא אף ביקר בדירה וראה בעצמו את כתמי הרטיבות והעובש. שכן נוסף העיד כי המוכר פנה אליו בטענות לגבי בעיות רטיבות כדי להתייעץ איתו, וכשביקר בנכס ראה סימני רטיבות בשירותים ובמקלחת.

שכנה אחרת לא ראתה את הליקויים, אך העידה כי המוכר התלונן בפניה על רטיבות בשירותים ולבקשתו היא הזמינה איש מקצוע שיבדוק את העניין.

האם המוכרים ידעו על הליקויים ולא סיפרו עליהם לרוכשים לפני שחתמו על החוזה?

השופט הדגיש כי על המוכרים היה להוכיח בבית המשפט כי באמת לא ידעו על הליקויים, אולם הם לא הצליחו לעשות זאת. המוכר שינה את גרסתו מספר פעמים לגבי הרטיבות בשירותים, כאשר פעם אחת התייחס לעניין ככתם רטיבות בלבד ופעם אחרת כנזילה.

כמו כן, הוסיף השופט, נראה שהושקעו מאמצים על ידי המוכרים לטפל בליקויי הרטיבות במשך השנים, מבלי שהצליחו בכך. כלומר, הם ידעו שקיימת בעיה מתמשכת של רטיבות, הן בחדר השירותים והן בחדר השינה.

לטעמו של השופט, מאפייני הליקויים שעליהם העידו הרוכשים והשכנים, וכפי שמפורט בחוות הדעת שהוגשה על ידי התביעה, הם מאפיינים שהמוכרים היו צריכים לדעת על קיומם מאחר שהתגוררו בדירה לפני מכירתה, או לכל הפחות היו אמורים לדעת שהם קיימים.

האם המוכרים היו מחויבים לגלות לרוכשים על קיומם של ליקויי רטיבות בדירה?

חוזה המכר שנחתם בין הצדדים כולל הצהרה של המוכרים כי אינם יודעים על ליקויים נסתרים בדירה מלבד לחות מסוימת בשירותים. הרוכשים מצדם הצהירו כי בדקו את הדירה וידוע להם על לחות מסוימת בשירותים, וכי הם מוותרים על טענות עתידיות בגין ליקויים שהמוכרים לא גילו להם.

יש לך שאלה?

פורום ליקויי בניה | בדק בית | תביעות קבלנים

הרוכשים הסתמכו על פירוט מצבו של הנכס כפי שהציגו להם המוכרים, קבע השופט, והם היו רשאים לעשות זאת גם אם לא ניצלו את זכותם לבצע בדיקות בדירה. המוכרים היו צריכים לפרט בפני הקונים את כל הידוע להם על הליקויים, ומכיוון שלא עשו זאת - הם הפרו את החוזה ועליהם לשלם לקונים את הפיצוי המוסכם בסכום של 105,250 שקלים, ונוסף על כך הם ישלמו את הוצאות המשפט בסך של 15 אלף שקלים.

ת"א 22625-02-16