מסירת דירה מקבלן: מה לבדוק לפני שמקבלים מפתח?

כאשר רוכשים דירת מגורים מקבלן מקבלים דירה חדשה לחלוטין. מדובר בפרוצדורה מורכבת אשר כוללת בדיקות מקדמיות שונות כגון בדיקת מצב השוק והאזור שבו מוקם הבניין החדש, איתור נכס שמתאים לדרישות הרוכשים ומחירו תואם את מגבלות התקציב שלהם, קבלת הלוואה למשכנתא מהבנק או ממוסד פיננסי אחר, עלויות כגון תשלומים לרשות המסים ולאנשי מקצוע כגון עורכי דין ועוד.

לפני שחותמים על חוזה עם הקבלן חשוב לוודא שמדובר בקבלן רשום עם רישיון בתוקף, ולמי שייכות הזכויות במגרש אשר עליו נבנה בניין המגורים. כמו כן, חשוב לשים לב לסעיפים בחוזה המכר אשר קובעים את מועד מסירת הדירה, והאם ניתנת לקבלן אפשרות למסור את הדירה בעיכוב של כמה חודשים, וכן האם הוא צריך לשלם פיצויים עבור עיכוב במסירת הדירה.

לפני המועד שבו נמסרת הדירה, יש לבצע בנכס בדיקה יסודית כדי לבחון האם קיימים פגמים או ליקויים, אם אסתטיים ואם מבניים. חשוב שלא לחתום בחוזה המכר על הסכמה כי עצם העובדה שהרוכש קיבל את הדירה מהווה הוכחה לכך שהיא הועברה על פי המפרט וללא פגמים.

אילו בדיקות יש לבצע לפני שחותמים על פרוטוקול המסירה?

במעמד מסירת הדירה מהקבלן, נערך פרוטוקול מסירה. מדובר במסמך אשר חתום הן על ידי הקבלן והן על ידי הרוכשים, אשר מפרט האם קיימים פגמים בדירה. במסגרת פרוטוקול המסירה, יש לפרט את כל הפגמים שנמצאו בבדיקה, ועל הקבלן לפרט כיצד הליקויים יתוקנו ומהו המועד לסיום התיקונים.

יש לבצע בדיקות מקיפות בדירה, ובין היתר לבדוק את הצנרת והאם קיימים כתמי רטיבות או עובש, דליפות או סתימות. יש לוודא שלחץ המים תקין, ושהחיבור לחשמל הותקן כהלכה. כמו כן חשוב לוודא האם הדלתות והחלונות בדירה מותקנים באופן תקין וניתן לפתוח ולסגור אותם בקלות, שלא קיימים סדקים בקירות ושהצבע אחיד.

מלבד זאת חשוב לבדוק שהריצוף הותקן בצורה תקינה ושלא קיימים פערי גובה או מרווחים לא שווים בין המרצפות.

אילו חובות חלות על הקבלן לפי חוק המכר?

קבלן מחויב למסור לרוכשים את המפרט ולבצע את הבנייה על פי המפרט או בהתאם לתקנות הבנייה השונות. כמו כן, אם התגלו ליקויים בדירה לפני או אחרי מסירתה, חלה על הקבלן אחריות לתיקונם.

באופן עקרוני קיימות שתי תקופות לתיקון הליקויים על ידי הקבלן. במסגרת תקופת הבדק אשר מתחילה מהרגע שבו הדירה נמסרת לרוכשים ויכולה להגיע עד לשבע שנים לאחר מכן, וזאת בהתאם לסוג הליקוי, הקבלן מחויב לתקן את הפגמים הקיימים בדירה, אלא אם כן פגמים אלו נגרמו על ידי הרוכשים.

במסגרת תקופת האחריות, אשר מתחילה בתום מועד תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים נוספות, אחריותו של הקבלן לתקן את הליקויים חלה רק אם הרוכשים יוכיחו כי הפגמים שהתגלו בדירה מקורם בתכנון לקוי, בעבודה רשלנית או בשימוש בחומרים לא איכותיים.

בתום תקופת האחריות, הקבלן מחויב לתקן ליקויי בניה רק כאשר הליקויים עלולים לפגוע בבטיחות הבניין עקב פגמים ביסודות או בשלד, וכן במקרים שבהם לא ניתן היה לאתר את הליקוי בשנות המגורים הראשונות לאחר מסירת הדירה. כך גם אם הרוכשים התריעו על קיומם של הליקויים, אולם הם לא תוקנו.

יש לך שאלה?

פורום חוזה קבלן | חברה משכנת

כאשר מתגלים פגמים אחרי מסירת החזקה בדירה, יש להתריע על קיומם בפני הקבלן ולתת לו הזדמנות נאותה לפעול לתיקונם בתוך תקופה סבירה. אם הליקויים לא תוקנו, ניתן להגיש לרשם הקבלנים תלונה כנגד הקבלן. כמו כן, הרוכשים יכולים להגיש תביעה אל בית המשפט ולדרוש פיצויים עקב ליקויי הבנייה.