משקיעי נדל"ן רבים עוסקים בנדל"ן מסחרי ולא בנכסים המיועדים למגורים. רכישת והשכרת נכס עסקי כגון חנות, בניין משרדים, משרד, מחסן, מבנה תעשייתי, שטח מסחרי, חניון ועוד, יכולה להניב תשואה מדמי השכירות אשר גבוהה באופן משמעותי ביחס להכנסות שיתקבלו מהשכרת דירה למגורים, ויכולה להגיע אפילו עד סכום כפול.


מלבד דמי שכירות גבוהים אשר מספקים הכנסה חודשית קבועה ושוטפת לבעלי הנכס המסחרי, במקרים רבים גם עליית הערך של הנכס מהירה יותר יחסית לנכסים המיועדים למגורים. ואולם, חשוב להבין שרשויות המס מתייחסות באופן שונה להשכרת נדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים, ובדרך כלל המס שיש לשלם על נכסים עסקיים יהיה בשיעור גבוה יותר.


כמה מס הכנסה משלמים על השכרת משרד או חנות, ואילו הוצאות ניתן לנכות מתשלום המס?


ההכנסה אשר מתקבלת מהשכרת נכס מסחרי מוגדרת כהכנסה פסיבית, בשונה מהכנסה אשר מתקבלת משכר עבודה. שיעורי המס אשר חלים על הכנסה פסיבית בישראל מתחילים ב-30%, ותלויים ביתר הכנסותיו של בעל הנכס. ככל שהכנסותיו הכלליות גבוהות יותר, כף שיעור המס על ההכנסה הפסיבית יעלה בהתאם.


פקודת מס הכנסה מבחינה בין הכנסות משכירות למגורים לבין הכנסות מהשכרת נכס מסחרי. בעוד משכירי דירות מגורים יכולים לבחור בין מספר מסלולים לתשלום המס, לקבל הטבות במס ואף זכאים לפטור מתשלום מס הכנסה אם הם עומדים בתנאים מסוימים, משכירי נכסים מסחריים יחויבו לשלם מס הכנסה. זאת גם כאשר מדובר באדם פרטי אשר משכיר את הנכס וגם כאשר מדובר בעסק או בחברה אשר פעילותם העסקית היא השכרת נכסים מסחריים.


עם זאת, פקודת מס הכנסה מאפשרת לקזז הוצאות שונות אשר שולמו לצורך ייצור ההכנסה מדמי השכירות, וזאת גם כאשר מדובר בהשכרת משרד, חנות או נכסים מסחריים אחרים.


בין היתר יש אפשרות לנכות תשלומים שהוצאו לצורך תחזוקת הנכס, כגון תיקון ליקויים, שיפוצים, שינויים, וכן הוצאות שוטפות ששולמו עבור אחזקה. עם זאת, ההוצאות אשר מותרות בניכוי הן אלו שהוצאו לצורך שמירה על הקיים, כאשר לא ניתן לקזז הוצאות שהוצאו עבור השבחת הנכס והעלאת ערכו.


כמו כן ניתן לקזז תשלומי ריבית והפרשי הצמדה אשר הוצאו עבור הנכס המסחרי. מלבד זאת ניתן לנכות הוצאות פחת בנדל"ן עסקי, כאשר שיעורי הפחת נקבעים בהתאם לסוגו של הנכס, על פי הפירוט שבפקודת מס הכנסה.


נוסף על כך ניתן לקזז תשלומים שהוצאו עבור תשלום מס הכנסה, למשל הוצאות שכר טרחה עבור רואה חשבון או עורך דין, אשר בעל הנכס השתמש בשירותיהם לצורך הגשת הדוח השנתי למס הכנסה או עריכת חוזה השכירות עבור הנכס.


האם צריך לשלם מע"מ ודמי ביטוח לאומי בגין השכרת נדל"ן עסקי?


באופן עקרוני, יש לדווח גם לרשויות מע"מ על השכרת נכס מסחרי, ולכן, אם אדם פרטי שאינו עסק משכיר נדל"ן מסחרי, עליו לפתוח תיק במע"מ ולדווח לרשויות מע"מ באופן שוטף.

 

יש לך שאלה?

פורום נדל"ן מסחרי - השקעות בנדל"ן


כמו כן, יש לשלם גם דמי ביטוח לאומי על הכנסות מעסק, על פי השיעורים שנקבעו בחוק להכנסות פסיביות. שיעור זה מחושב על בסיס של 25% מהשכר הממוצע במשק, אשר מתעדכן מדי שנה. ישנה תקרה מופחתת לתשלום דמי ביטוח לאומי, אשר מי שאינו עובר אותה ישלם שיעור של 9.61%, ומעל התקרה המופחתת ישולם שיעור של 12%.