סכסוך עם ועד הבית: מהם הפתרונות האפשריים?

מי ממנה את נציגות ועד הבית, וכיצד מתקבלות בה החלטות? איך ניתן לערער על סירוב של ועד הבית לבקשות מצד הדיירים ואיך נקבע גובה התשלום אשר גובים מהדיירים?

נציגות הבית המשותף פועלת על פי תקנון הבית המשותף והוראות חוק המקרקעין, ותפקידה לפעול כשלוחה של בעלי הדירות, לדאוג לתחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף כגון הגג, חדר המדרגות והגינה, ולנהל את ענייני הכספים של הבניין.

במסגרת ניהול הכספים עורך ועד הבית באופן שוטף את ההכנסות וההוצאות, מפקיד את הכספים בחשבון בנק ייעודי, מאשר את הפנקסים מדי שנה באסיפת דיירים, עורך דוחות כספיים מדי חצי שנה ועוד.

לעתים מוגשות תביעות למפקח על הבתים המשותפים ואף לבתי המשפט כנגד נציגות ועד הבית או כנגד אחד מחבריה באופן אישי, אם בשל טענות לאי סדרים, אם בעקבות סירוב הוועד לטפל בפניות מצד הדיירים, אם כאשר אדם מחליק בחדר המדרגות ונפצע כתוצאה מרשלנות וכן במקרים אחרים.

כאשר מוגשת תביעה אישית כנגד חבר ועד, הוא רשאי לצרף להליך את כלל חברי הנציגות. אולם במקרים שבהם יתברר כי אחד מחברי הוועד ביצע עבירות או מעל בכספי הוועד באופן עצמאי, גם הנציגות עצמה יכולה להגיש נגדו תביעה בבית המשפט, וכמובן לפטרו מתפקידו.

כיצד נקבע גובה דמי ועד הבית, ומה עושים אם אחד הדיירים מסרב לשלם?

התשלומים החודשיים לוועד הבית הם חובה אשר קבועה בחוק וחלה על כל דיירי הבית המשותף. מיסי ועד הבית מיועדים לניהול ותחזוקה שוטפת של הבניין. באופן עקרוני, אלא אם כן הוסכם בתקנון הבית המשותף נוהל אחר, סכום דמי ועד הבית נקבע באופן יחסי על פי שטחה של כל דירה.

חובת התשלומים חלה גם אם לא מתגוררים בדירה, או מתגוררים בה רק חלק מהשנה. כאשר מדובר בדירה שכורה, בדרך כלל השוכרים ישלמו את התשלומים השוטפים, ואילו בעל הדירה יישא בתשלומים שנועדו להשקעה בבניין כגון שיפוץ הלובי או זיפות הגג.

אם ישנו דייר שאינו מוכן לשלם את התשלומים החודשיים, יש אפשרות לתבוע אותו אצל המפקח על רישום המקרקעין, אשר מוסמך להוציא פסק דין ולחייב אותו בתשלומים. על החלטת המפקח ניתן להגיש ערעור בבית המשפט המחוזי.

כיצד מתקבלות החלטות על ניהול, תחזוקה ושיפוץ הבית המשותף?

כדי להגיע להחלטות על תיקונים, שינויים ושיפוצים בבית המשותף, ועד הבית מכנס אסיפת דיירים שנתית. עליו להודיע על האסיפה לפחות ארבעה ימים לפני המועד, ולתלות מודעה המפרטת את נושאי האסיפה במקום בולט בשטח הציבורי, כגון בלובי או בכניסה למעלית.

אם יש בכך צורך ולפי דרישת בעלי הדירות, ניתן לכנס אסיפות נוספות במהלך השנה. את ההחלטות מקבלים הדיירים באמצעות הצבעה על הנושאים שבסדר היום.

במקרים שבהם דייר אינו יכול להגיע לאסיפה, הוא רשאי לתת ייפוי כוח לאדם אחר אשר יצביע בשמו. אסיפות הדיירים לא נועדו עבור שוכרי הדירות, אלא עבור בעלי הדירות. החלטה מתקבלת על פי הוראות תקנון הבית המשותף בנוגע לרוב הנדרש.

יש לך שאלה?

פורום בתים משותפים | תביעות למפקחת

ישנן החלטות אשר דורשות רוב של שני שליש מבעלי הדירות. למשל, החלטה על העברת ניהול הבית המשותף לחברת ניהול חיצונית או לנציגות ועד שאינה חלק מדיירי הבניין. ישנן גם החלטות אשר דורשות את הסכמת כלל הדיירים. לאחר קבלת החלטה, היא תירשם בספר ההחלטות של הבית המשותף. ההחלטות מחייבות את כלל הדיירים, גם כאלו שרכשו את דירתם לאחר שההחלטה כבר התקבלה.