רכישת דירה בדמי מפתח: מהן זכויותיו של דייר מוגן?

מי שקונה נכס בדמי מפתח למעשה רוכש את הזכות לדמי מפתח. זכות זו מאפשרת לדייר להתגורר בשכירות מוגנת באותו הנכס ללא הגבלת זמן, לכל ימי חייו, ולשלם מדי חודש דמי שכירות נמוכים וקבועים שאינם תלויים בגחמותיו של בעל הבית או בשווי השוק.

למעשה, עסקה לרכישת נכס בדמי מפתח מאפשרת לקונה לשכור את הנכס במחיר זול וקבוע למשך כל ימי חייו, וזאת תמורת תשלום חד פעמי וזול באופן מהותי ממחיר השוק של הנכס. עם זאת, הרוכש אינו מקבל זכויות בעלות על הנכס ואינו יכול לרשום אותו בטאבו על שמו. כלומר, מדובר בזכות שכירות בלבד.

מהן זכויותיו של דייר מוגן בדירה בדמי מפתח?

דייר מוגן בדירה אשר מושכרת בדמי מפתח זכאי להעביר את זכות השכירות המוגנת לבן משפחה מקרבה ראשונה לאחר מותו, כל עוד אותו בן משפחה התגורר עמו אף הוא בדירה. מדובר אך ורק בבן הזוג או בילד של הדייר המוגן, אשר התגורר איתו במשך לפחות חצי שנה לפני הפטירה, מבלי שיש בבעלותו דירה אחרת.

כמו כן הדייר המוגן יכול למכור את זכותו לשוכר אחר, ולקבל כ-60% מהתשלום שיתקבל. אם בעל הדירה אינו מעוניין שהזכות תימכר לגורם שלישי, הוא יכול לרכוש אותה בעצמו, אולם בסכום שמשתווה לסכום שהוצע על ידי רוכש פוטנציאלי. במקרה כזה, עדיין עומדת לדייר המוגן הזכות לסרב, וכאשר הצדדים אינם מצליחים להגיע להבנות, בית המשפט יכריע בעניינם.

דייר מוגן זוכה להגנות משפטיות נרחבות על פי חוק הגנת הדייר, אשר מגביל באופן נרחב את בעל הנכס ואת יכולתו לדרוש את פינויו של הדייר המוגן. החוק נועד להגן על הדיירים, ובמיוחד על מיעוטי היכולת, ולהבטיח להם את האפשרות לקבל קורת גג בטוחה ויציבה בחייהם.

חוק הגנת הדייר מפרט מהן זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים, מהם מאפייני הדירה וכיצד יש לקבוע את גובה שכר הדירה החודשי. כמו כן קובע החוק באילו נסיבות יוכל בעל הנכס לפנות את הדייר, ובאילו נסיבות יוכל הדייר למכור את זכויותיו או להוריש אותן לקרובים מדרגה ראשונה.

עם זאת חשוב לדעת כי בתי המשפט אינם תמיד מפרשים את הוראות החוק לטובתם של הדיירים המוגנים, וזאת מכיוון שמצדו השני של המתרס ניצב בעל הנכס, אשר נגרמים לו נזקים כלכליים עקב העובדה שאינו יכול להתחרט או לבטל את עסקת דמי המפתח.

מהם היתרונות והחסרונות בקניית נכס בדמי מפתח?

האפשרות לרכוש נכסים בדמי מפתח בישראל הולכת ופוחתת בהיקפה עם השנים, אולם נכון להיום עדיין ניתן לרכוש זכויות בדמי מפתח באלפי נכסים ברחבי הארץ. עם זאת, בשל הירידה במספר העסקאות, פוחתת גם ההגנה שמקבלים דיירים מוגנים בערכאות השיפוטיות ובבתי המשפט.

יש לך שאלה?

פורום דייר מוגן | דמי מפתח

למרות זאת, ישנם יתרונות ברורים בדיירות מוגנת. היתרון הבולט הוא כמובן דמי השכירות הנמוכים. היות שדמי השכירות אינם משתנים ואינם נקבעים על פי שווי השוק, גובה התשלום החודשי יכול להיות מצומצם ביותר יחסית לסכומים המשולמים בדירות שכורות. זאת בין שמדובר בדירת מגורים ובין שמדובר בעסק או בחנות בדמי מפתח. הדייר המוגן מקבל הגנה משפטית נרחבת על פי חוק הגנת הדייר.