עסקת קומבינציה בין יזם ובעל מקרקעין למעשה כוללת שתי עסקאות שונות: הראשונה היא מכירת חלק מהזכויות במגרש לקבלן, והשנייה היא מתן שירותי בנייה על הקרקע על ידי הקבלן. כך יכול בעל הקרקע לממש את זכויות הבנייה מבלי לעמוד בהוצאות הרבות ובלוגיסטיקה המורכבת של הבנייה בעצמו, ואילו הקבלן יקבל חלק מיחידות הדיור שייבנו ויוכל להפיק רווחים באמצעות מכירתן.


ישנן הטבות שונות שניתן לנצל במסגרת עסקת קומבינציה, כגון תשלומי מס מופחתים ואפשרויות מגוונות לתכנוני מס. עם זאת, מדובר בעסקת חליפין המתבצעת על פני זמן רב, כאשר בעל הקרקע יקבל את התמורה רק בסופו של ההליך, ולכן גלומים בתוכה סיכונים. למשל, סכסוכים בין הצדדים, עיכוב לא סביר של התקדמות הבנייה או הקפאתה, עלויות לא צפויות ועוד.


על כן, חשוב להסדיר באמצעות הסכם הקומבינציה ערבויות והתחייבויות לעמוד בלוח זמנים מסוים, וכן לקבוע מנגנוני פיצויים במקרה של הפרת החוזה.


חוזה קומבינציה בין קבלן לבעלי קרקע: אילו סוגי הסכמים קיימים?


ישנם מספר סוגים מקובלים לביצוע הסכמי קומבינציה. אחד ההסכמים הנפוצים הוא העברת 60% ממספר דירות המגורים אשר ייבנו על הקרקע לקבלן, וזאת תמורת שירותי הבנייה וקבלת 40% מיחידות הדיור על ידי בעל האדמה.


ניתן לעגן באמצעות הסכם הקומבינציה אף עסקה אחרת, שבמסגרתה מנתקים את שתי העסקאות לעסקאות נפרדות לצורך חיסכון במס. כלומר, מפצלים את העסקה למכירת חלק מהקרקע ואת מתן שירותי הבנייה. אפשר לבצע זאת בפועל באמצעות העברת חלק מהקרקע לבן משפחה ללא תמורה, ולאחר תקופת צינון למכור חלק מהקרקע לקבלן. במועד זה, בן המשפחה יחתום על הסכם עם הקבלן לקבלת שירותי בנייה.


דרך נוספת לבצע עסקת קומבינציה היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רכישה אשר התגבשה לצורך הקמת בניין מגורים, כאשר כל חבר מקבוצת הרכישה יקבל בסופו של דבר דירה. בשיטה זו בעצם הסכם הקומבינציה לא נחתם עם קבלן אלא עם קבוצת הרכישה, אשר תהיה אחראית לאספקת שירותי הבנייה.


מה קורה אם אחד מהצדדים לא עומד בהסכם הקומבינציה? בני זוג שקיבלו דירה קטנה יותר ממה שהובטח להם בחוזה, קיבלו פיצויים בסכום של 270 אלף שקלים


במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב, התקבל ערעורם של בני זוג אשר לא קיבלו את הדירה שעליה הסכימו עם חברת בנייה בהסכם קומבינציה, והחברה חויבה לפצות אותם ב-270 אלף שקלים על אי עמידתה בהסכם.


במקום לקבל דירת פנטהאוז חדשה בקומה האחרונה של מבנה המגורים בשטח של 126 מ"ר כפי שהובטח להם בחוזה, קיבלו בני הזוג בסופו של דבר דירה ששטחה רק 74 מ"ר. הם טענו שקיבלו מידע מוטעה מחברת הבנייה, וכי הסכימו על דירה עם שטח גדול יותר בהסכם מאוחר שנחתם עם החברה.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


תביעתם נדחתה תחילה והם הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, שבו התהפכה ההחלטה. השופט קיבל את טענתם של בני זוג וקבע כי תוכנית הבנייה המקורית אשר הגישה החברה לאישורה של הוועדה המקומית קבעה כי בני הזוג יזכו לקבל דירה בשטח של 126 מ"ר, וכי הם הוטעו מפני שהחברה לא העבירה להם מידע שקיימת אפשרות להקים חדר על גג המבנה. למעשה החברה הציגה בפניהם רק אפשרות אחת, ובכך הטעתה אותם והפרה את ההסכם.


ע"א 27178-01-16