משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מפעלים, בתי מלון, מרכזים מסחריים, חניונים ועוד: בעוד רכישת דירת מגורים לעתים נראית כמו חלום רחוק, וודאי רכישת דירת מגורים להשקעה, דווקא השקעה בנכסים מסחריים יכולה להיות ריאלית יותר ולהתברר כהשקעה נבונה. באופן עקרוני ניתן לראות שמחירי השכירות בשוק הנדל"ן המסחרי קבועים לאורך שנים ונמצאים במגמת עלייה עקבית. כמו כן, באזורים מבוקשים בארץ ובמרכז נבנים בניינים מסחריים בקצב מסחרר.


מלבד זאת, השקעה בנדל"ן מסחרי מניב יכולה להשיג תשואה כפולה ואף משולשת מהשקעה דומה בנכסי נדל"ן המיועדים למגורים. למרות כל הנתונים הללו, בישראל נוטים יותר להשקיע בדירות מגורים להשכרה או להשבחה מאשר בנכסים מסחריים. איזו השקעה באמת משתלמת יותר? אין לכך תשובה חד משמעית, אולם במקרים רבים, דווקא השקעה בנדל"ן מסחרי תוביל להכנסות גבוהות יותר.


מהם היתרונות והחסרונות ברכישת נכסים מסחריים להשקעה?


כדי לבדוק מהו הרווח הפוטנציאלי ברכישת נדל"ן מסחרי, צריך לבחון כמה דמי שכירות ניתן לגבות בחודש, וכן באיזה שיעור עולה שווי הנכס עצמו. מבחינת התשואה החודשית, אפשר לגבות דמי שכירות כפולים ואף משולשים מגובה דמי השכירות שניתן לגבות בדירות מגורים. גם מבחינת רווח ההון במכירת הנכס בעתיד, נראה כי תוך מספר שנים אפשר למכור את הכנס במחיר גבוה מהמחיר שבו הוא נקנה.


עם זאת, ישנם גם חסרונות להשקעה מסוג זה. באופן עקרוני מדובר בעסקאות מורכבות יותר הדורשות ידע מעמיק בנדל"ן מצד הרוכשים. בדרך כלל התחזוקה השוטפת תהיה גבוהה יותר מאשר בדירת מגורים ואף יש לשלם מס הכנסה על ההכנסות מדמי השכירות. בניגוד להשכרת דירה למגורים, יש לפתוח תיק עוסק מורשה כאשר משכירים נדל"ן מסחרי, מכיוון שיש להמציא חשבוניות מס עבור השוכרים. שיעור עליית המחירים בשוק זה אינו גבוה כמו בנדל"ן למגורים, והארנונה גבוהה יותר.

אילו מסים ומסי עירייה צריך לשלם על נדל"ן מסחרי?


לא ניתן להתעלם מהשלכות המס על השקעה בנכסי נדל"ן מסחריים כדי לבחון את השתלמות ורווחיות העסקה. מבחינה עקרונית, יש לשלם מס רכישה בעת הקנייה ומס שבח בעת המכירה בעתיד, בהתאם לשיעור ההשבחה של הנכס. אולם שיעור המס תלוי בגורמים רבים כגון סוג ההשקעה - האם באופן פרטי או באמצעות חברה, זהות הרוכשים - האם מדובר בשותפות, באדם פרטי או בחברת נדל"ן, בסוג הנכס הנרכש ובפרמטרים רבים נוספים.


כמו כן יש לשלם מס שולי אשר שיעורו נקבע על פי מכלול הכנסותיו של המשכיר, אולם לכל הפחות מדובר בשיעור מס של 30%.


נוסף על כך יש לשלם מסים לעירייה. מחירי הארנונה שונים ונקבעים על ידי כל רשות מקומית באופן נפרד, בהתאם לשטח הנכס ולסוג הנכס, כאשר יש הבדלים בין משרד, חנות או מבנה תעשייתי מבחינת סכום הארנונה שיש לשלם.

 

יש לך שאלה?

פורום נדל"ן מסחרי - השקעות בנדל"ן


לסיכום ניתן לומר שנדל"ן מסחרי יכול להניב תשואה יפה, אולם חשוב להבין כי מדובר בעסקה מורכבת הדורשת התמצאות בנושא זה. רצוי להביא בחשבון פרמטרים כגון רכישה באזור מבוקש, מיקום, יוקרתיות המבנה שבו ממוקם הנכס אשר יכול להשליך באופן משמעותי על גובה דמי השכירות שניתן לגבות, וכמובן להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום.