זכויות במקרקעין: אילו סוגי זכויות קיימים ומהי המשמעות?

חוק המקרקעין קובע אילו סוגי זכויות קיימים במקרקעין, ומונה מספר מצומצם של זכויות. זכות הבעלות היא הזכות שמעניקה לבעליה את מלוא הרשות לבצע פעולות במגרש, בדירת מגורים או בנכס מקרקעין אחר שבבעלותו כראות עיניו ובהתאם לרצונו בלבד. הזכות הנפוצה השנייה במקרקעין היא זכות השכירות, אשר מקנה את הזכות להתגורר או להשתמש במקרקעין תמורת תשלום ובהתאם לחוזה שכירות המסדיר את מערכת היחסים שבין המשכיר והשוכר.

מלבד זאת קיימת זכות משכנתא, כלומר משכון נכס מקרקעין לצורך הבטחת החזר הלוואה למשל, זיקת הנאה המעניקה את הזכות לשימוש בנכס אך לא באופן בלעדי בניגוד לזכות השכירות, וכן זכות קדימה המעניקה זכות ראשונים ברכישת הנכס אם יועמד למכירה.

החוק אינו מאפשר ליצור זכויות נוספות על פי הסכם בין הצדדים, הערות אזהרה, פסק דין וכדומה ולא ניתן לרשום זכויות שאינן כלולות ברשימה בפנקס הזכויות. עם זאת, קיימות זכויות נוספות במקרקעין המעוגנות בחוקים אחרים, כגון זכות השאילה, זכות העיכבון, זכות השימוש וזכות הנאמנות. כאמור, זכויות המקרקעין השכיחות והחזקות ביותר הן זכות הבעלות וזכות השכירות.

מה כוללות זכות הבעלות וזכות השכירות במקרקעין?

חוק המקרקעין מגדיר את זכות הבעלות כזכות לבצע כל שימוש במקרקעין, לבצע כל עסקה הקשורה אליהם ולהחזיק בהם באופן בלעדי על ידי בעל הזכויות, כפוף להגבלות ולהתניות שבחוק או בחוזה. מדובר בזכות המעניקה את האפשרויות המקיפות ביותר במקרקעין, ומסיבה זו מהווה הזכות הנחשקת ביותר. לא בכדי הסכמי המקרקעין השכיחים ביותר הם הסכמי מכר שבמסגרתם נרכשות ונמכרות זכויות הבעלות במקרקעין.

זכות השכירות, לעומת זאת, היא הזכות להשתמש בנכס מקרקעין על ידי אדם שאינו מחזיק בזכויות הבעלות לתקופה מוגבלת, וזאת בתמורה לתשלומים לבעל הזכויות. חשוב לדעת כי שכירות למשך פרק זמן של יותר מחמש שנים מהווה זכות חכירה, ואילו חכירה לדורות היא כאשר פרק הזמן עולה על 25 שנים. כשמדובר בחכירה לדורות, יש לדווח על כך לרשויות המס ולשלם מסים כפי שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין.

השימוש העיקרי בזכות השכירות מתבצע באמצעות חוזי שכירות למגורים או לצרכים מסחריים. הזכות יכולה להינתן רק עבור חלק מהנכס, בהתאם לחוזה בין הצדדים, ושלא כמו זכות הבעלות, היא אינה מחייבת רישום בטאבו אלא אם כן היא עולה על תקופה של עשר שנים.

כאשר השכירות נרשמת בטאבו, נוצרות זכויות נוספות לשוכר: למעשה, הוא יכול למשכן את השכירות או באמצעות זיקת הנאה כל עוד חוזה השכירות אינו אוסר על כך, גם אם המשכיר אינו מסכים לכך.

כיצד מוגדרות זכות המשכנתא וזיקת הנאה?

זכות המשכנתא כשמה כן היא, שעבוד או משכון המקרקעין כערובה להלוואה או חיובים אחרים, כאשר אם הלווה לא יעמוד בחובותיו כלפי הבנק, הבנק יממש את המקרקעין. משכנתא נרשמת בטאבו או ברשם המשכונות.

יש לך שאלה?

פורום רישום בטאבו | הערת אזהרה

לעומת זאת, זיקת הנאה מאפשרת ליהנות מהמקרקעין מבלי להחזיק במקרקעין בפועל, למשל הזכות לעבור במגרש שנמצא בבעלות פרטית. זיקת הנאה יכולה להינתן אף לכלל הציבור וכן למקרקעין אחרים.