מה חשוב לדעת על התנאים למשכנתא לפני שרוכשים נכס? מדוע נקבעו הגבלות על ההלוואות שמספקים הבנקים למשכנתאות עבור הלווים? והאם צפויים שינויים בעתיד שיובילו להגבלות נוספות?


במדינת ישראל שוק הנדל"ן המבעבע מביא לעלייה של אחוזים ניכרים במחירי הנכסים, ובד בבד לעלייה ניכרת בביקוש הציבור להלוואת משכנתא. עליית המחירים אשר מתבצעת בקצב כה מהיר ובשיעורים כה משמעותיים עלולה להוביל לאי יציבות במשק ולסכן את הבנקים, למשל אם שיעורי הריבית יעלו במהירות בעתיד ויגרמו לכך שאנשים רבים לא יצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים לבנקים.


מסיבה זו וכחלק מהמאבק המדיני לעצור את עליית מחירי הדיור המתמשכת, הוחלט על ידי בנק ישראל לקבוע תנאים ומגבלות על הבנקים למשכנתאות ועל לווי המשכנתאות, במטרה להגן על יציבות המשק ולמזער את הסיכונים בשוק המשכנתאות.


מהן ההגבלות העיקריות המוטלות על הלוואת המשכנתא?


לפני שנים לא רבות חוותה ארצות הברית משבר כלכלי שהוביל לקריסתם הכספית של אנשים רבים, לאחר שהתברר כי אלפי משקי בית אינם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא לבנקים. בעקבות המשבר רבים איבדו את ביתם, והמשק כולו נפגע - לא רק בארצות הברית כי אם במדינות רבות נוספות.


כדי להימנע ממצב דומה, הכריז בנק ישראל על הגבלת הלווים בבחירת מסלולים בריבית משתנה עד לשיעור של שליש מסך ההלוואה כולה. זאת בשל הסיכון הרב אשר טמון באפשרות שהריבית תצמח והלווים יתקשו לעמוד בתשלומים לבנק. כמו כן הגבלה זו הוטלה כדי לנסות ולהשפיע על שוק המחירים.


הרכב הלוואת המשכנתא שניתן לקחת מוגבל מבחינת המסלולים למשכנתא בריבית משתנה, אשר הפכה לאחר מהמסלולים השכיחים בשל האינפלציה והריבית הנמוכה. הסיכון טמון בכך שכאשר הריבית תעלה, יעלה איתה גובה ההחזר החודשי שיש לשלם לבנקים, ויציב לווים רבים ללא יכולת להמשיך בהחזרים החודשיים.


אילו מגבלות חלות על גובה המימון שניתן לקבל מהבנק?


נכון להיום, תקרת המימון שאפשר לקבל בהלוואת משכנתא ברכישת דירה ראשונה היא בשיעור 75%. כמו כן, ברכישת דירה חלופית על ידי משפרי דיור שיש בבעלותם דירה נוספת המתוכננת להימכר, ניתן לקבל מימון מהבנק עד שיעור של 70% משווי הנכס הנרכש.


ברכישת דירת השקעה או דירה שנייה שאינה מתוכננת להחליף את הראשונה, ניתן לקבל הלוואת משכנתא עד שיעור של 50% מהנכס. מלבד זאת, שיעבוד דירת מגורים שלא למטרות בנייה או קנייה תמורת הלוואה מהבנק הוגבל אף הוא לשיעור של עד 50% מהדירה.


נוסף על כך הוחלט כי הבנקים לא יאשרו משכנתא מבלי לבצע בדיקת הכנסה. אם ההחזר החודשי של המשכנתא גבוה ממחצית ההכנסה החודשית הפנויה של הלווים, ההלוואה לא תאושר, אלא רק עד מחצית מהסכום. ההכנסה החודשית הפנויה מחושבת כך: סכום ההכנסה ממשכורת וכל סוג הכנסה אחר, מינוס ההוצאות החודשיות הקבועות של משק הבית כגון דמי שכירות, החזרי הלוואות וכדומה.

 

יש לך שאלה?

פורום משכנתא


מגבלה נוספת שהוטלה על ידי בנק ישראל חלה על האפשרות לקבל את המשכנתא בעזרת לווה נוסף, למשל ההורים, אשר יישא אף הוא בעלויות ההחזרים החודשיים. נכון להיום, התנאי הוא שהלווה הנוסף יהיה קרוב משפחה מקרבה ראשונה, אשר רק מחצית מהכנסתו הפנויה תהיה מוכרת לצורך ההלוואה. הלווה הנוסף ישלם באמצעות חשבון הבנק שלו 20% מההחזר החודשי לכל הפחות. לבסוף, פרק זמן של 30 שנים הוא התקרה המקסימלית להחזר המשכנתא.