הארכת חוזה שכירות: איך קובעים מראש אפשרות להארכת החוזה?

מהי הדרך הנכונה ביותר להתנהל לקראת תום מועד השכירות, כאשר שני הצדדים מעוניינים להאריך את החוזה? במועד זה פעמים רבות מתנהל משא ומתן בין השוכר והמשכיר, וכל אחד מהם מעוניין להגן על האינטרסים שלו ולהפיק את המיטב, בין שמדובר בהעלאת דמי השכירות, בתיקונים שיש לבצע בנכס המושכר וכדומה. כיצד כל אחד מהצדדים יכול להוציא את המיטב במעמד חידוש החוזה?

למה חשוב להסדיר את הארכת תקופת השכירות במסגרת חוזה, ולא להגיע להסכמות בעל פה?

במרבית המקרים, הארכת תקופת השכירות לשנה נוספת או לפרק זמן קצוב נוסף תתבצע באמצעות עריכת חוזה חדש לחלוטין, על ידי חתימת הצדדים על נספח המצורף להסכם הקיים או לחלופין באמצעות חתימה על אופציה לחידוש החוזה, אשר מהווה חלק מההסכם.

עם זאת, לא מעטים המקרים שבהם הצדדים ממשיכים לקיים את החוזה המקורי אף על פי שפג תוקפו, ואינם טורחים להעלות על הכתב את הארכת תקופת השכירות. למעשה, השוכר ממשיך להתגורר בדירה השכורה גם לאחר סיום תקופת השכירות, מבלי שאף אחד מהצדדים מבקש לערוך חוזה חדש כדין.

אולם מצב זה עלול ליצור בעיות כאשר אחד מהצדדים מעוניין לסיים את השכירות באופן חד צדדי. האם יש לתת התראה מראש לצד השני? האם אפשר לבטל את השכירות באופן מיידי? מאחר שהדברים אינם מוסדרים בחוזה, סוגיות אלו ואחרות עלולות להישאר פתוחות.

באופן עקרוני, כאשר השוכר והמשכיר ממשיכים לנהוג על פי החוזה ביניהם גם אחרי שתמה התקופה המוצהרת בו, וזאת מבלי שאף אחד מהם פעל לחידוש החוזה או לביטולו, ניתן לראות מבחינה משפטית ומעשית באי נקיטת הצעדים כהסכמה משותפת להמשך ההסכם לפרק זמן נוסף. זאת כל עוד שני הצדדים מקיימים את הכתוב בחוזה הקיים.

אם אחד מהצדדים אינו מעוניין בכך, עליו להודיע לצד השני כי ברצונו לחדש את החוזה ולבטלו, ועדיף שיעשה זאת בכתב, כך שיוכל לטעון להוכיח לאחר מכן במקרה הצורך מה היו כוונותיו.

האם חייבים לתת התראה מראש אם הצדדים לא חתמו על הארכת החוזה?

במקרה שבו השוכר והמשכיר לא האריכו את החוזה באמצעות חתימה על הסכם מוסדר אלא למעשה המשיכו את החוזה בהסכמה שבעל פה, מה קורה כאשר אחד מהם מעוניין לבטל את החוזה ולסיים את תקופת השכירות?

סעיף 19 לחוק השכירות קובע כי במקרה כזה, אם גובה דמי השכירות נקבע על פי פרקי זמן קצובים, הצד שמעוניין לבטל את החוזה צריך להודיע על כך שיעזוב בסיום פרק הזמן אשר התחיל במועד סמוך, או בתוך שלושה חודשים, על פי המועד הקרוב יותר. בכל מקרה אחר, יש להודיע על הפסקת ההתקשרות בין הצדדים בתוך פרק זמן סביר.

כלומר, כאשר דמי השכירות משולמים בתאריך קבוע, מספיק שהצד אשר מעוניין לבטל את החוזה יודיע על כך בסמיכות לאותו תאריך. זאת מאחר שהלכה למעשה, ללא חוזה בתוקף, תקופת השכירות מתחדשת מדי חודש. אם הצדדים אינם מסכימים על מועד ביטול החוזה, בכל מקרה לא ניתן להמשיכו יותר משלושה חודשים.

האם כדאי להוסיף לחוזה סעיף אופציה להמשך השכירות?

אם שני הצדדים מעוניינים מראש שתקופת השכירות תימשך לאורך זמן, כדאי להוסיף לחוזה כבר בשלב החתימה סעיף אופציה להארכת תקופת השכירות, ולקבוע במסגרתו כי ניתן יהיה לחדש את ההסכם באותם תנאים, כאשר דמי השכירות יעלו בשיעור שעליו הסכימו הצדדים מראש.

יש לך שאלה?

פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת

סעיף האופציה יכול להעניק יציבות הן מבחינת המשכיר והן מבחינת השוכר. המשכיר יוכל לדעת כי יש לו אפשרות להרוויח תשואה קבועה ולא לדאוג מבחינת יציבות השוכר, ואילו השוכר יוכל ליהנות משכירות בדירה קבועה ולדעת בדיוק כמה יצטרך לשלם על דמי השכירות. עם זאת חשוב לזכור שמדובר באופציה בלבד, ואף אחד מהצדדים אינו מחויב להמשיך את תקופת השכירות בתום החוזה המקורי.