נדל"ן נחשב לאחר האפיקים הסולידיים והנפוצים לביצוע השקעה. ניתן לרכוש דירת השקעה לצורך קבלת תשואה בטווח הקצר תוך מכירתה לאחר תקופה קצרה, או להשכירה ולקבל הכנסה חודשית קבועה וסדירה מדמי השכירות. אולם פעמים רבות צריך לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה להשקעה. האם זה משתלם לקחת הלוואה מהבנק לצורך השקעה בדירה?


כדאי לחשב תחילה מהו ההון העצמי שניתן לגייס לצורך הרכישה, ומהו מחיר הדירה שאותה מעוניינים לקנות, כדי להבין מהו גודל ההלוואה שצריך לקבל מהבנק. כמו כן, כדאי להבין מראש האם מדובר בהשקעה לטווח קצר או ארוך. כאשר מתכננים להשכיר את הדירה, ניתן להשתמש בדמי השכירות או בחלקם כדי להחזיר את תשלומי המשכנתא החודשיים לבנק, ולכן אפשר להתייחס אל הלוואת המשכנתא כאל הלוואה לטווח ארוך.


עבור השקעה קצרת טווח כדאי לבדוק הלוואות מסוגים אחרים, למשל הלוואת גישור אשר ניתן לסלק ברגע מכירת הדירה, מהרווח אשר נוצר מעסקת המכר.


מה צריך לבדוק לפני שמחליטים אם כדאי לקנות דירה להשקעה?


חשוב לבחון מהי יכולת ההחזר החודשית לבנק, מהו גובה ההון העצמי שניתן לגייס לצורך ביצוע ההשקעה, והאם תתקבל תשואה נוספת בעקבות ההלוואה הבנקאית. כלומר, אם לרוכש ישנה הכנסה פנויה וקבועה, הוא יוכל לקחת משכנתא מתוך ידיעה שבמצב של מימון בנקאי, ניתן יהיה להשיג באמצעותו רווחים נוספים ולעמוד בהחזרים החודשיים, כאשר הסיכון אינו גבוה.


מהם התנאים וההגבלות אשר חלים על לקיחת משכנתא?


בניסיון להגביל ולמתן את מחירי שוק הנדל"ן בארץ והביקוש לדירות, קבע בנק ישראל בשנת 2012 כי יש להגביל את המשכנתא עבור דירה להשקעה או דירת מגורים שנייה, עד לשיעור של 50% בלבד משווי הדירה הנרכשת.


נוסף על כך, בהתאם להנחיות בנק ישראל, לא ניתן לשלם החזר חודשי עבור הלוואות משכנתא בשיעור העולה על מחצית מההכנסה הפנויה של הלווה. כמו כן, ישנן הגבלות על תמהילי משכנתאות בריבית משתנה, כאשר שני שליש מהתמהיל לכל הפחות צריך להיות בריבית קבועה או משתנה בכל חמש שנים או פרק זמן ארוך יותר, ורק שליש יכול להתקבל כהלוואה בריבית משתנה.


כיצד מקבלים הלוואת משכנתא עבור דירה להשקעה?


תחילה יש לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, וזאת באמצעות הגשת בקשה לקבלת ההלוואה. מדובר בהליך קצר ויעיל שאינו כולל הוצאות כספיות. לאחר מכן יש להגיע לפגישה בבנק ולבחור את מסלול המשכנתא המתאים, גובה ההחזר החודשי וכדומה. כדאי לבחור זאת לאחר רכישת הנכס בפועל, משום שכל הצעת ריבית מהבנק עבור כל מסלול ומסלול ניתנת לפרק זמן מוגבל בלבד.


השלב הבא והאחרון הוא פתיחת תיק המשכנתא. באופן עקרוני, בד בבד עם הליך קבלת ההלוואה מהבנק יש לרכוש פוליסות ביטוח מתאימות, כלומר ביטוח על הדירה וביטוח חיים למשכנתא.


האם ישנן אפשרויות נוספות למימון ההשקעה מלבד משכנתא?


גם מי שאינו מעוניין לקחת משכנתא מהבנק יכול לרכוש דירה מהשקעה בדרכים אחרות, כגון להשקיע בחלק מדירה בלבד או לקנות את הנכס בשותפות עם רוכשים אחרים, וכן להשקיע בנכס באמצעות קרן השקעה ספציפית.

 

יש לך שאלה?

פורום משכנתא


בכל מקרה כדאי לזכור כי גם ברכישת נכס להשקעה קיימים סיכונים כאלו ואחרים, והרוכש יכול לבחור עד כמה להסתכן ובאיזה מסלול לבחור.