ביטול חוזה שכירות: איך מבטלים הסכם לאחר החתימה?

אלפי אנשים שוכרים דירות בישראל, ולאור מחירי הנדל"ן שלא מפסיקים לעלות, מספר שוכרי הדירות צפוי להמשיך ולעלות. בדרך כלל חותמים על חוזה שכירות דירה עוד לפני שהשוכרים נכנסים בפועל אל הדירה, לאחר שבדקו אותה והחליטו שהם מעוניינים לשכור אותה. מה קורה אם במחשבה שנייה מעוניינים לבטל את החוזה מסיבה כלשהיא?

בשלב המשא ומתן על תנאי התשלום והשכירות, כאשר ישנה הסכמה עקרונית בין המשכיר והשוכר, כבר במועד זה חלה אחריות משפטית מסוימת מצד שניהם לקיים את מה שהוסכם עליו, אפילו עוד לפני שמעלים את ההסכמות על כתב וחותמים על חוזה סופי. על שני הצדדים חלה חובה לנהל את המשא ומתן בתום לב, לאור החשיבות הכספית הרבה עבור השוכר והמשכיר.

בסופו של המשא ומתן, על פי חוק, חובה לחתום על חוזה שכירות כתוב הכולל את כל התנאים הרלוונטיים כגון משך תקופת השכירות, מועד תשלום שכר הדירה וכדומה. בשלב זה חשוב לוודא אם החוזה כולל אפשרות לסיים את ההתקשרות בין הצדדים עוד לפני תום החוזה, ומהם התנאים לביטולו. לדוגמה, חשוב להעלות על כתב את זכותו של השוכר לצאת מהדירה לפני שהחוזה מסתיים, ואת התנאים להכנסת דייר אחר שיחליף אותו.

סעיף זה מהותי עבור שני הצדדים, וכדאי להסדיר מראש באופן ברור מהם התנאים להכנסת דייר חלופי, לקבוע שהמשכיר צריך להסכים לכך ולהתנות את כניסתו של הדייר החלופי בכך שייכנס באותם תנאים והתחייבויות אשר חלו על השוכר הקודם.

באילו נסיבות ניתן לקבל פיצויים עקב ביטול חוזה השכירות עוד לפני שנחתם?

מנקודת מבטו של המשכיר, הוא רשאי לבטל את ההסכם בכל שלב במשא ומתן לפני החתימה על החוזה. ואולם מצבים שבהם השוכר איבד דירה אחרת שהיה מעוניין בה בשל הבטחותיו של המשכיר כי ישכיר לו את הדירה, יכולים להוות עילה לפיצויים במקרים מסוימים, כל עוד ניתן להוכיח כי העסקה הייתה כבר בשלבים מתקדמים.

כל עוד ההתקשרות בין המשכיר והשוכר עדיין בחיתוליה, לא ניתן יהיה לתבוע את המשכיר בגין ביטול החוזה. כמו המשכיר, גם השוכר יכול היה לבטל את המשך המשא ומתן בשלבים המוקדמים, אף אם הדבר יכול היה לגרום נזק מסוים למשכיר אשר איבד שוכרים פוטנציאליים אחרים. רק בנסיבות קיצוניות שבהן נגרם נזק לשוכר משום שהמשכיר הונה אותו, ייתכן שיוכל לתבוע מהמשכיר פיצויים בבית המשפט.

השוכר זכאי לבטל את ההסכם לפני החתימה בכל שלב בהתנהלותו מול המשכיר, מאחר שהסכמות הנאמרות בעל פה עדיין לא מהוות התחייבות משפטית בין הצדדים. עם זאת, כאשר מדובר במשא ומתן מתקדם אשר ביטולו עלול לגרום למשכיר הפסד כלכלי בעקבות הפסקת התקשרות עם שוכרים פוטנציאליים אחרים, ייתכן שהמשכיר יהיה זכאי לפיצויים בשל הנזק שנגרם לו.

האם יש אפשרות לבטל את הסכם השכירות אחרי שנחתם על ידי הצדדים?

כבכל חוזה אחר, מרגע החתימה מדובר בהסכם מחייב אשר קשה יותר לבטלו. ביטול חוזה במקרה כזה על ידי השוכר עלול להיחשב הפרת חוזה, אשר תחייב את השוכר בתשלום פיצויים בגין הנזק הכספי שגרם לבעל הדירה. למעשה, רק אם בעל הדירה מתעלל בשוכרים, פוגע בנכס או מפר את החוזה בעצמו, השוכר יכול לדרוש את ביטול ההסכם בבית המשפט ונוסף על כך לתבוע פיצויים על הנזקים שנגרמו לו ועל עוגמת הנפש.

יש לך שאלה?

פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת

גם בעל הדירה אינו רשאי לבטל את ההסכם באופן חד צדדי מבלי שאין לו הצדקה ממשית לכך, כגון הפרת החוזה על ידי השוכר, גרימת נזק למושכר או אי תשלום דמי השכירות. על כן, לפני שחותמים על חוזה שכירות חשוב לזכור כי מדובר במסמך מחייב שלא קל לבטלו, ולוודא שהוא כולל את הפרטים הרלוונטיים לשוכר ולמשכיר.