לרוב, כאשר בעלי דירות בבניין משותף מעוניינים לשפר את איכות הדירות והבניין באמצעות אחד ממסלולי ההתחדשות העירונית כגון פינוי בינוי או תמ"א 38, הם יפנו ליזם עסקי, מישהו עם ידע בניהול פרויקטים גדולים של בנייה, והוא זה שינהל עבורם את הפרויקט תמורת זכויות בנייה או תמורות כספיות אחרות. היזם ישיג את האישורים הנדרשים מוועדות התכנון והבנייה, ישיג את הרוב הנדרש לביצוע התוכנית וייצור קשר עם הקבלנים ואנשי המקצוע הנוספים הנדרשים לביצוע העבודות.


ואולם, אפשר לראות יותר ויותר יוזמות עצמאיות של בעלי דירות, אשר מבקשים לצמצם את העלויות ולבצע בעצמם את מה שנדרש לצורך מימוש פרויקט תמ"א 38. כך ניתן לפשט את התהליך כולו ולזכות בבניין מחודש ומחוזק, ובדירה משופצת ומרווחת יותר. האם זה משתלם ומה חייבים לדעת לפני שמחליטים לבצע תמ"א 38 ביוזמה פרטית?


ביצוע תמ"א 38 על ידי בעלי הדירות: מה חשוב לדעת לפני שמתחילים?


ישנם מקרים אשר מתאימים יותר, בשל אופי הפרויקט, לביצוע שיפוץ וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה מבלי להזדקק לשירותיו של יזם. למשל, כאשר מדובר בבניין מגורים הכולל מספר קטן של דירות, כלומר ללא המורכבות שבניהול פרויקט מסוג זה בבניין מרובה דירות ודיירים, כאשר הפוטנציאל לחילוקי דעות והתנגדויות רב יותר. דוגמה אחרת היא כאשר הדיירים אינם מעוניינים לוותר על זכויות בנייה נוספות לטובת צד ג' או מעוניינים להפיק בעצמם את הרווח היזמי מהפרויקט.


לפני שמתחילים את ההליך המורכב, כדאי לוודא האם רוב בעלי הדירות אכן מעוניינים לשפץ ולחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38, באמצעות כינוס אסיפת דיירים וחתימה על פרוטוקול ראשוני על ידי הדיירים, המאשר כי בעלי הזכויות בדירות מסכימים לקדם את התוכנית. כמו כן כדאי לבחון את האפשרות להתאגד עם בעלי דירות בבניינים סמוכים, וכך להגדיל את כוח המיקוח במשא ומתן עם בעלי המקצוע השונים בהמשך הדרך.


מהם השלבים למימוש התוכנית ביוזמה עצמית?


בעלי דירות שהחליטו לבצע תמ"א 38 בעצמם, למעשה לקחו את האחריות לביצוע כל שלב ושלב בהליך. תחילה יש לוודא שהמבנה עומד בתנאים לביצוע התוכנית ולבחון מהן זכויות הבנייה הנוספות הניתנות למימוש. לשם כך יש להכין תוכנית אדריכלית והנדסית שתפרט אפשרויות להוספת קומות, להגדלת שטח הדירות, להקמת חניון וכדומה.


לאחר מכן יש לבדוק מהן העלויות הצפויות, וכיצד ניתן יהיה לממן את הליך הבנייה שיכול להימשך על פני מספר שנים. בין היתר יש לבחון את עלויות החומרים ועבודות הבנייה, תשלומים לאנשי מקצוע כגון שמאים, עורכי דין, אדריכלים, קבלנים ותשלומי מסים ואגרות.


לפני שניתן להתחיל בפרויקט תמ"א 38 יש לקבל אישור לבנייה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שברשות המקומית, לרשום את הזכויות בנכס באופן מסודר וכדומה. אחרי שמקבלים את האישור ניתן לפנות אל מגוון בעלי המקצוע הנדרשים למימוש הפרויקט לחיזוק המבנה, כגון מהנדסים, קבלנים שונים ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


מימוש תמ"א 38 באמצעות יוזמה עצמית יכול לחסוך תשלומים ולצמצם בעלויות, כמו גם לשמור את זכויות הבנייה או את הרווח ממימושן בידיהם של בעלי הדירות ולא של היזמים. אולם יש לשקול ברצינות האם זה משתלם, להבין עד כמה מורכב הפרויקט צפוי להיות ולהחליט בהתאם.