מטרתה הראשית לחקיקת תוכנית מתאר 38, הידועה כתמ"א 38, היא חיזוק מבנים ישנים בכל רחבי הארץ מפני נזקים אפשריים במקרה של רעידת אדמה. ברחבי המדינה ישנם אלפי בניינים שנבנו לפני שנת 1980, אשר בנייתם אינה עומדת בקריטריונים של התקן הישראלי ת"י 413 הקובע את הסטנדרטים לעמידות בניינים ברעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה לתמרץ את בעלי הזכויות במבנים הישנים לבצע עבודות חיזוק או הריסה ובנייה מחדש, באמצעות הענקת הטבות כלכליות שונות.


מאז כניסתה לתוקף של התוכנית המקורית בשנת 2005, הוכנסו בה מספר תיקונים ושינויים לצורך הגברת התמריץ לבעלי המבנים ליישום תמ"א 38, וכן למתן מענה לנושאים מסוימים שלא טופלו באופן מספיק מפורט בתוכנית המקורית.


תיקון 3 לתמ"א 38 מעניק זכויות בנייה נוספות על הזכויות שהוענקו בתוכנית המקורית, מציע הקלות לביצוע הריסה ובנייה מחדש של מבנים במסגרת תמ"א 38/2, מאפשר העברת זכויות בנייה למגרשים אחרים המתאימים ליישום תמ"א 38 ועוד, הכול במטרה לעודד את בעלי הזכויות ליישם את התוכנית. האם התיקון עונה על הבעיות ומשתלם יותר עבור בעלי הדירות והיזמים?


מה ההבדל בין תיקון 2 לתמ"א 38 ותיקון 3 לתמ"א 38?


תמ"א 38/2 מהווה שינוי משמעותי מתוכנית תמ"א רגילה, היות שהתוכנית מאפשרת הריסה מוחלטת של בניינים ישנים ובנייה מחודשת של מבנים תוך שימוש בזכויות הבנייה שניתנו על פי התוכנית המקורית. זאת בניגוד לחיזוק מבנים קיימים תוך הגדלת שטח הדירות או הוספת קומות כפי שמציעה תוכנית התמ"א הרגילה.


לעומת זאת, התיקונים במסגרת תמ"א 38/3 נועדו לשנות מספר סעיפים קיימים בתוכנית המקורית ולהרחיב את האפשרויות הכלולות בהם, אך אינם מציעים אפשרויות חדשות שלא דובר עליהן בתמ"א 38 המקורית. חשוב לדעת כי התיקונים שהוספו במסגרת תיקון 3 לתמ"א 38 חלים הן על תמ"א 38/2 והן על התוכנית המקורית.


יותר זכויות בנייה מגדילות את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט תמ"א 38


ההבדל המשמעותי ביותר בתמ"א 38 תיקון 3 הוא הרחבת זכויות הבנייה: אם בתוכנית המקורית ניתן היה להוסיף עוד קומה אחת למבנה ולהגדיל את שטח הדירות הקיימות ב-25 מ"ר לכל היותר, בעקבות תיקון 3 ניתן להוסיף 2.5 קומות בסך הכול.


כמו כן, היתרי הבנייה המאפשרים את ניצול הזכויות שניתנות בהתאם לתמ"א 38, יינתנו מכוח התוכנית ולא לפי תב"ע. המשמעות היא כי העירייה או הרשות המקומית לא תגבה היטל השבחה עבור השבחת הנכס.


נוסף על כך, זכויות הבנייה שיקבל היזם מבעלי הדירות בהתאם לתוכנית תמ"א 38 לא יחויבו במס שבח. הדבר נכון גם לזכויות הבנייה הנוספות על הגג אשר עד כה חל עליהן מס שבח משום שלא נמכרו מכוח התמ"א אלא מכוח התב"ע.


בעקבות תיקון 3 לתמ"א 38: חיזוק מבנים קטנים והעברת זכויות בנייה למגרשים אחרים


לפני תיקון 3 לתמ"א 38 ניתן היה לבצע פרויקט תמ"א רק עבור בניינים בשטח של 400 מ"ר לפחות עם שתי קומות. לאחר התיקון ניתן לבצע את החיזוקים ולקבל את ההטבות גם עבור מבנים בעי קומה אחת או עם שטח הקטן מ-400 מ"ר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


מלבד זאת ניתן להעביר את זכויות הבנייה למגרש אחר, כל עוד עומדים בתנאים מסוימים כגון סיום עבודות החיזוק והעברת הזכויות למגרש ריק בלבד.