בשנת 2014 חלה רפורמה בחוק מיסוי מקרקעין בכל הנוגע לתשלום מס שבח במכירת זכויות במקרקעין. עד אז חל פטור כמעט גורף מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים פעם בארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות שנמצאות בבעלות המוכר, וכן שורה של הטבות מס נוספות, כך שלמעשה רוב הציבור לא שילם את המס. אולם בעקבות השינויים בחוק צומצם הפטור, והיום מוכרים רבים צריכים לשלם מס שבח במכירת הדירה אף אם חלפו יותר מארבע שנים מהמכירה הקודמת.


מי עדיין יכול ליהנות מהפטור? מי שמוכר דירה המסווגת כ"דירת מגורים יחידה", כלומר שאינו מחזיק במקביל דירות נוספות, אשר החזיק בדירתו היחידה במשך שנה וחצי לפחות, עדיין זכאי למכור את דירתו בפטור ממס שבח. הוא ייאלץ להמתין 18 חודשים נוספים כדי לזכות בפטור נוסף.


מי שמוכר נכס ומחזיק מספר נכסי נדל"ן נוספים אינו זכאי לפטור ממס שבח, אלא חלה עליו חבות מס בהתאם לתקופה שבה הוא מחזיק בנכס. מס השבח שיש לשלם הוא בשיעור 25%, אולם הרווח שבגינו יש לשלם מס יחושב על פי שתי תקופות: עד שנת 2014 שאז עדיין חל פטור ממס, ומשנת 2014, כאשר בגין תקופה זו הרווח חייב בתשלום מס שבח.


מאחר שהחוק מורכב וחלים בו שינויים מפעם לפעם, חשוב מאוד לפני מכירת דירה לבחון באופן מעמיק מהן השלכות המס על המכירה. באילו מקרים צריך לשלם מס שבח, מהן הקלות המס שאפשר לקבל בגין דירת ירושה או דירה שהועברה במתנה ומהם התנאים לפטור מתשלום המס?


מתי חל מס שבח וכיצד מחשבים את שיעור המס?


מס שבח הוא המס שיש לשלם במכירת זכות במקרקעין, על הרווח שנוצר מהמכירה. חוק מיסוי מקרקעין מפרט וקובע את האופן שבו יש לחשב את המס ואת התנאים לקבלת הטבות מס שונות. אם הנכס הנמכר אינו משמש למגורים, שיעור המס יהיה גבוה יותר. באופן עקרוני שיעור המס הוא 25%, אולם הוא יחול באופן יחסי החל משנת 2014.


הרווח ממכירת הנכס הוא למעשה ההפרש שנוצר בין מחיר הנכס הנמכר למחיר שבו הוא נרכש, לאחר קיזוז הוצאות שונות כגון הוצאות תיווך, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, שיפוץ ועוד. אם מתברר שלא נוצר רווח במכירת הנכס על פי חישוב זה, לא צריך להשתמש בפטור גם אם יש זכאות אליו, כך שניתן יהיה לנצל את הפטור במכירת נכס אחר בעתיד.


מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח?


למרות הרפורמה בחוק, אנשים רבים עדיין יכולים ליהנות מפטור ממס שבח. כדי להיות זכאים לפטור, צריך לעמוד בכמה קריטריונים, ובין היתר שהמוכר אינו מחזיק בדירות נוספות מלבד הדירה שהוא מוכר, וכן שהוא החזיק בדירה במשך תקופה של 18 חודשים לכל הפחות.


תנאי נוסף הוא שמוכר הדירה לא מכר נכס אחר בפטור ממס שבח בשנה וחצי שקדמו לעסקת המכר, וכן שלא חלה שכירות מוגנת בדירה.
נוסף על כך נקבעה תקופת מעבר בין 2014 ועד תום שנת 2017, שבמסגרתה מי שהחזיק במספר דירות לפני שנת 2014 אינו רשאי ליהנות מהפטור במכירת דירת מגורים, אלא רק בשנת 2018.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין


חשוב לדעת שקיימים מקרים נוספים שבהם ניתן ליהנות מפטור ממס שבח או לזכות בהקלות שונות, כגון בגין דירה שהתקבלה בירושה, עבור נכס שהועבר במתנה לקרוב משפחה, כל עוד המוכר עמד בתקופת הצינון, וכן בעת העברת דירה בין בני זוג במהלך הליך גירושין.