גרירת משכנתא: מהם התנאים להעברת משכנתא לנכס אחר?

מעוניינים לרכוש דירה חדשה אך נותרו עוד תשלומי משכנתא על הדירה הקודמת? בדרך כלל כאשר רוכשים דירת מגורים חדשה, גוררים את המשכנתא ומעבירים את יתרת ההלוואה שנותרה על הדירה הקודמת לדירה החדשה, אם כי קיימת אפשרות גם לסלק את המשכנתא.

מטבע הדברים, בדרך כלל מדובר במשפרי דיור אשר מעוניינים לקנות דירה יקרה ומרווחת יותר, אם בשל הרחבת התא המשפחתי או בשל הרצון לשפר את איכות החיים, לאחר מכירת הדירה הקיימת. אותם אנשים עדיין צריכים לשלם את המשכנתא שלקחו מהבנק כשרכשו את הדירה הראשונה, ובמקרים רבים אף מוסיפים משכנתא נוספת או מגדילים את המשכנתא הנוכחית, אלא שהנכס המשועבד הוא למעשה דירת המגורים החדשה, כך שאת הישנה ניתן למכור ללא שעבודים או משכון.

מבחינת אישור הבנק למשכנתאות לתהליך גרירת המשכנתא, חלה עליו חובה לאשר את העברת ההלוואה לנכס החדש, והוא אינו רשאי לשנות את תנאי המשכנתא לטובתו במסגרת התהליך. מצד שני, הוא רשאי לדרוש העמדת ביטחונות שווי ערך לביטחונות שהועמדו קודם לכן. במצב שבו הדירה החדשה עדיין לא נקנתה אך הדירה הישנה כבר נמכרה, הבנק יכול לדרוש העמדת פיקדונות, ערבות בנקאית או כל ביטחון אחר שיהיה שווה ערך לביטחון שהועמד בלקיחת המשכנתא.

כיצד מתבצע הליך גרירת משכנתא ולמי הוא מיועד?

עוד לפני שמוכרים את הדירה הקודמת ורוכשים דירה חדשה, חשוב לברר עם הבנק שממנו נלקחה המשכנתא מהם התנאים שהוא מציב לביצוע גרירת המשכנתא לנכס החדש. בהקשר זה חשוב לדעת כי אם הדירה החדשה נרכשה לפני שהישנה נמכרה, יש פרק זמן מוגבל למכור אותה תוך ניצול ההטבות הניתנות במס רכישה עבור מכירת דירה ראשונה.

שירות גרירת המשכנתא המוצע על ידי הבנק מאפשר לבעלי הזכויות בנכסי הנדל"ן אשר לקחו הלוואה על הנכס להעביר את יתרת תשלומי המשכנתא מהנכס הקודם לנכס החדש שרכשו. במסגרת תהליך גרירת המשכנתא, יש להעביר גם את ביטוח המשכנתא.

מבחינת ההליך עצמו, למעשה מדובר בפרוצדורה דומה לזו שמתבצעת כשלוקחים משכנתא רגילה. על כן, כל אדם יכול לבצע הליך גרירת משכנתא בכל אחד מהבנקים למשכנתאות המציעים את השירות. אולם התנאים לגרירת המשכנתא יכולים להשתנות מבנק לבנק, ובכל מקרה ההליך אפשרי רק אם מעמידים מספיק ביטחונות עבור הבנק.

אם הנכס ששועבד לטובתו של הבנק כבר נמכר וטרם נרכש הנכס החדש, המשכנתא תהיה במצב של הקפאה עד לרכישת הנכס החדש.

מהם השלבים בגרירת משכנתא?

הלכה למעשה, שלבי גרירת משכנתא כמעט זהים לשלבים שבלקיחת משכנתא רגילה מהבנק. תחילה יש להגיש לבנק בקשה להלוואה. לאחר מכן יבדוק הבנק את הבקשה בהתאם למסמכים שצורפו לה ויחליט אם לאשר או לסרב את גרירת המשכנתא.

כדי לבצע את גרירת המשכנתא יש להעביר לבנק את חוזה המכר לנכס הישן, ההסכם לקניית הנכס החדש, אם קיים, במקרה שלא נרכש נכס חדש יש להעביר ערבות בנקאית להבטחת החזרי המשכנתא, רישום ביטחונות ושיעבוד הנכס החדש לטובת הבנק ועוד. מלבד זאת לעתים יש לספק לבנק מסמכים נוספים כגון בקשת משכנתא נוספת, הערכה שמאית על הנכס החדש וכדומה.

יש לך שאלה?

פורום משכנתא

מומלץ שבחוזה המכירה של הדירה הישנה יהיה סעיף שלפיו בשלב הראשון, הרוכש ישלם סכום השווה ליתרת הלוואת המשכנתא בבנק, ויוסיף על כך 10% ממחיר הדירה. אם הדירה החדשה שרוכשים היא יד שנייה, כדאי לקבל אישור בנקאי שהוסרו ממנה השעבודים הקודמים, כך שהבנק יאפשר את הליך גרירת המשכנתא.