שלא כמו עסקה למכירת דירת מגורים הנמצאת בבעלות מלאה של הרוכש, כלומר לאחר סיום תשלום הלוואת המשכנתא שנלקחה עבור הדירה מהבנק, לא פשוט למכור דירת מגורים שעדיין ממושכנת לטובת הבנק.


מכיוון שצריך להמשיך ולשלם בעבור הדירה תשלום חודשי קבוע לסגירת ההלוואה, אין אפשרות למכור אותה מבלי לבקש את אישורו של הבנק למכירתה. עסקה למכירת דירה ממושכנת מורכבת גם מבחינת הרוכשים, מאחר שלא תמיד קל למצוא רוכשים שמעוניינים לקנות את דירת המגורים במצב שבו היא עדיין ממושכנת לטובת הבנק.


מהן הסיבות למכירת דירה שעדיין רובצת עליה משכנתא?


באופן עקרוני, ניתן לחלק את המוכרים אשר רוצים למכור את דירת המגורים עם המשכנתא לשתי קבוצות עיקריות: הקבוצה הראשונה היא משפרי הדיור, אשר רוצים לרכוש דירה גדולה יותר בשל הרחבת המשפחה או לשיפור התנאים, ואילו הדירה שברשותם כבר אינה מתאימה לצורכי המשפחה שהשתנו. במקרה זה ניתן לבצע גרירת משכנתא, ולמעשה המשכנתא תועבר ותצורף להלוואת המשכנתא עבור הדירה החדשה שתירכש.


לקבוצה השנייה שייכים מוכרים אשר מבקשים למכור את הנכס שבבעלותם כדי לקבל את הכסף באופן מידי, אם לצורך כיסוי חובות שנצברו עם הזמן ואם לכל מטרה אחרת. במקרה זה הצורך הוא לפרוע את החוב ולא לגרור אותו הלאה.


מכל מקום חשוב בראש ובראשונה לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני למכירת דירת המגורים טרם ביצוע כל צעד למכירתה, לרבות פרסומה למכירה. כמו כן חשוב לדעת שהליך מכירת הדירה צפוי להימשך מספר שבועות, וכדאי להתכונן לכך מראש. עדיף להתייעץ עם עורך דין העוסק בדיני מקרקעין לצורך עריכת הסכם המכר וההתנהלות מול הרוכשים והבנק, ולברר מה יקרה אם המשכנתא תסולק לפני המועד שעליו הוסכם.


עבור משפרי הדיור: גרירת משכנתא לנכס החדש


איך גוררים משכנתא? הפרוצדורה לא מתאפשרת בכל מקרה של שיפור דיור, כלומר רכישת דירה חלופית ומכירת הדירה הקודמת, אלא רק אם שוויה של דירת המגורים החדשה גבוה או זהה לזה של דירת המגורים הקיימת.


עם זאת, במרבית המקרים אכן מדובר על משפרי דיור, כלומר רכישת דירה שבדרך כלל תהיה גדולה יותר ומשכך גם ערכה יהיה גבוה יותר, ולכן הבנק יאשר לבצע את גרירת המשכנתא והעברת רישום המשכון לנכס החלופי במקרים המתאימים.


גם אם דירת המגורים החדשה כבר נרכשה באמצעות הלוואת גישור או מימון אחר, עדיין אפשר לבקש מהבנק לבצע גרירת משכנתא, כל עוד מתקיימים התנאים שמציב הבנק. לאחר העברת המשכנתא, אין כל בעיה למכור את דירת המגורים הקיימת באופן מיידי ופשוט, מאחר שהמשכון עליה למעשה הוסר.


סילוק משכנתא לצורך מכירת דירה


בכל מקרה שבו הצורך במכירת הדירה אינו מבוסס על שיפור דיור ורכישת דירה חלופית, אלא למשל עקב הצורך להסדיר חובות שהצטברו, מעבר למדינה אחרת או כל סיבה אחרת, יש צורך לסלק את המשכנתא כדי למכור את הדירה. כלומר, יש להשיב לבנק את יתרת הלוואת המשכנתא שנלקחה, בהסכמתו של הבנק.


אם קיימת נקודת יציאה למשכנתא, אפשר להשיב את מלוא הסכום בנקודה זו. אולם ללא נקודת יציאה, סילוק המשכנתא ילווה בתשלום קנס בגין פירעון המשכנתא המוקדם.

 

יש לך שאלה?

פורום משכנתא


מכל מקום, תחילה יש למכור את הדירה כדי להשיג את הכספים להחזר ההלוואה לבנק. לשם כך, צריך לקבל הסכמה עקרונית מהבנק למכירת הנכס הממושכן. מדובר ב"מכתב כוונות" המהווה אישור רשמי עבור הרוכשים לכך שהבנק יסיר את המשכון מהדירה כל עוד היתרה תשולם לו, בתוך מספר שבועות.