שמאי פינוי בינוי: מהי חשיבותו של שמאי מקרקעין בפרויקט?

מה קורה אם מספר קטן של בעלי דירות המיועדות להיהרס ולהיבנות מחדש מסרבים לבצע פרויקט פינוי בינוי? איך ניתן להכריע האם הפרויקט משתלם עבור כלל הדיירים או פוגע בזכויות הקנייניות שלהם או של חלקם? זוהי רק דוגמה אחת למקרה שבו צריך לפנות לשמאי פינוי בינוי.

מדובר בבעל מקצוע עצמאי אשר נכלל ברשימה סגורה של שמאים מטעם משרד הבינוי והשיכון, אשר מוסמך לבחון את הכדאיות הכספית של עסקת פינוי בינוי, מבחינת התמורה שיקבלו בעלי הדירות בתום פרויקט הבנייה.

לא כל שמאי מקרקעין הוא שמאי פינוי בינוי, אלא רק שמאי מומחה אשר מוסמך לפעול בהתאם לחוק פינוי ובינוי (פיצויים). משרד הבינוי והשיכון הקים מאגר מצומצם של שמאים שנבדקו באופן מקצועי, אשר מחויבים לערוך חוות דעת בניקיון כפיים, באופן ענייני ומקצועי, בתום לב וללא אינטרסים זרים, לטובת בעלי הדירות.

אם קיים חשש לניגוד עניינים כלשהו, למשל בשל קרבה של השמאי ליזם הפרויקט, השמאי מחויב להצהיר על כך. אם יתגלה ניגוד עניינים אסור, השמאי עלול להישלח למאסר בפועל בגין עבירה על החוק, לתקופה של עד שלוש שנים.

מהן הבדיקות שמבצע שמאי פינוי בינוי?

תפקידו של השמאי לבחון נתונים שונים כגון התמורה שכל אחד מהדיירים יקבל, המפרט של הדירות החדשות, שטחן וההבדלים ביניהן, העלויות הצפויות והרווח שיפיק היזם, כדי לקבוע האם אכן מדובר בעסקה משתלמת.

פרויקטים של התחדשות עירונית כגון פינוי בינוי מורכבים מאוד ומעורבים בהם גורמים שונים כגון בעלי הדירות הישנות, דיירים חדשים שיצטרפו לאחר סיום הפרויקט והגדלת מספר הדירות, קבלנים שונים והרשות המקומית שבשטחה מוקם הפרויקט. לא בכל מקרה ההצעה שמקבלים בעלי הדירות מהיזם היא משתלמת, ותפקידו של השמאי לבחון זאת. על כן מומלץ לפנות לשמאי המופיע במאגר השמאים של משרד הבינוי עוד לפני שתתקבל החלטה האם להסכים לפרויקט או לא.

בין היתר, שמאי מכריע בפרויקט יבחן את שווי דירת המגורים החלופית והאם זכויותיו הקנייניות של כל דייר ודייר נשמרות. אם קיימים דיירים סרבנים שאינם מעוניינים לחתום על החוזה, השמאי יכול לסייע ליתר בעלי הדירות במקרה שיחליטו להגיש נגדם תביעת נזיקין.

כמו כן יבדוק השמאי את תקן 21. תקן זה מאפשר לבעלי הדירות לדעת מה יהיה הרווח היזמי, כלומר הרווח הצפוי ליזם הפרויקט, ובמקרים המתאימים לדרוש חלק מאותו רווח. זאת בנוסף לתמורה שיקבלו במסגרת הרחבת דירותיהם.

באילו מקרים צריך לפנות לשמאי פינוי בינוי, ולמה מומלץ ליווי שמאי לפרויקט פינוי בינוי?

בהתאם לחוק, בעלי דירות המתלבטים בקשר לכדאיות העסקה רשאים לפנות לשמאי, וכמו כן במקרים של דיירים סרבנים שאינם מוכנים לחתום על החוזה ניתן להגיע להבנה באמצעות שמאי פינוי בינוי. החוק קובע כי במקרה של דייר סרבן, הכרעתו של השמאי מחייבת, אך עם זאת ניתן להגיש עליה ערעור.

יש לך שאלה?

פורום שמאי מקרקעין, צריך שמאות לדירה, בית, וילה או שטח אדמה?

כדאי למנות שמאי פינוי בינוי בשלב מוקדם ככל האפשר, כבר במועד ניהול המשא ומתן עם היזם, וזאת נוסף על עורך הדין שיבחן את הזכויות המשפטיות בחוזה עצמו. חוות דעת שמאית בפרויקטים של פינוי בינוי היא חיונית לאור הסיכון הקנייני לדיירים רבים. השמאי עצמאי ואינו תלוי ביזם, תפקידו לבחון בתום לב וללא ניגוד אינטרסים את הכדאיות עבור בעלי הדירות, והיזם עצמו הוא זה שמשלם את שכר הטרחה של השמאי.