קבוצת רכישה היא למעשה התאגדות של מספר רוכשים פרטיים לצורך קניית מגרש ובניית בתי מגורים משותפים עליו באופן עצמאי, תוך ניתוק התלות בקבלן. כלומר, קבוצת הרכישה היא זו שמגייסת את המשתתפים, מבצעת את רכישת הקרקע ובוחרת את אנשי המקצוע השונים הנדרשים לצורך פרויקט הבנייה כגון קבלנים ומהנדסים.


זהו ההבדל העיקרי בין קבוצת רכישה לבין פרויקט בנייה רגיל שבסופו רוכשים דירת מגורים בפרויקט חדש מהקבלן עצמו, אשר אחראי לכל שלבי ההליך.


מהי דרך ההתנהלות בקבוצת הרכישה?


במרבית המקרים, הרוכשים הפוטנציאליים מגויסים באמצעות שיטות שיווק מגוונות ושקטות לאחר שהיזם איתר את המגרש הרצוי, כך שניתן לבחור חברי קבוצה עם מכנה משותף רחב, למשל מאותו מגזר או אותה דת. כל אחד מהמשתתפים קונה את חלקו היחסי בקרקע מהיזם, אשר אף בוחר את הקבלן המבצע ומפקח על תהליך הבנייה.


לפני תחילת הבנייה יכין היזם את התוכנית העסקית, כאשר רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה אמורה להוזיל את העלויות ולהיות משתלמת יותר. המשתתפים יחתמו על הסכם שיתופי הכולל את מלוא שלבי הפרויקט, כולל פירוט והסברים על דרך חלוקת הדירות וקביעת הוועד המנהל אשר ילווה את פרויקט הבנייה בשם חברי הקבוצה.


הקרקע תחולק בין חברי הקבוצה ותירשם בטאבו בהתאם לחלוקה, ולאחר מכן ייבחרו אנשי מקצוע שונים כגון שמאי מקרקעין, מהנדס, עורך דין, אדריכל וכמובן קבלן מבצע לצורך תכנון הפרויקט, קביעת שווי הדירות והוצאת הפרויקט אל הפועל.


מבחינה כספית, הרוכשים משלמים בהתחלה עבור רכישת המגרש, ולאחר מכן מעבירים בתשלומים את היתרה על פי ההסכם עם חברת הקבלן ובמרבית המקרים בהתאם לקצב התקדמות פרויקט הבנייה.


איך מחליטים המשתתפים על אופן חלוקת דירות המגורים?


לא פשוט להכריע מי מכל אחד מהמשתתפים בקבוצת הרכישה, אשר מספרם יכול להגיע למאות, יקבל איזו דירת מגורים, באיזו קומה היא תהיה ממוקמת, מה יהיה שטחה, היכן תהיה החניה ומה יהיו כיווני האוויר.


אז איך מחליטים? קיימות מספר שיטות נפוצות להכרעה, תלוי באופי הפרויקט הספציפי. למשל, אם מדובר בפרויקט בנייה של בתים או קוטג'ים צמודי קרקע, ההבדלים בין הבתים הם מינוריים ולכן קל יותר להחליט. כאשר מדובר על בניין משותף עם מספר קומות ההחלטה מורכבת יותר. אופן החלוקה יוכרע לפי הגרלה או בשיטת כל הקודם זוכה, על פי החלטת הדיירים.


כיצד מתבצעים התשלומים במסגרת קבוצת רכישה?


באופן עקרוני, כל אחד מהרוכשים משלם את חלקו במקרקעין לאחר הצטרפותו לקבוצת הרכישה, ואת יתר התשלומים יעביר באופן חודשי על פי קצב ההתקדמות וההסכם שנחתם מול הקבלן המבצע.


לסיום, מספר המלצות לרוכשים פוטנציאליים ששוקלים להצטרף לקבוצת רכישה: יש לוודא היטב את המחיר המבוקש לתשלום עבור המגרש ואת עלות פרויקט הבנייה כולו, ולבחון אם מדובר בהשקעה משתלמת וכדאית.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


מלבד זאת, חשוב לברר על יזם קבוצת הרכישה, ולוודא שמדובר בהתארגנות אמתית של קבוצת רכישה ולא בעסקת נדל"ן אחרת המנוהלת כולה על ידי הקבלן, במסווה של קבוצת רכישה. כדאי לבחור יזם בעל ניסיון ולדרוש לבחון פרויקטים קודמים שביצע עבור קבוצות רכישה אחרות. לאור חשיבותן של הבדיקות המקדימות לפני הצטרפות לקבוצת רכישה, מומלץ להסתייע בבעל מקצוע עם הבנה וניסיון בתחום הספציפי של קבוצות רכישה.