פרויקט תמ"א 38 הוא הליך מורכב שמתחיל עוד לפני ביצוע השיפוצים בפועל. לצורך יישום התוכנית, בחירת היזם וליווי הבנייה נעזרים בעלי הדירות במגוון בעלי מקצוע כגון יזמים, קבלנים, מהנדסים, עורכי דין, שמאים וכדומה. לשמאי המקרקעין המלווה את הפרויקט ישנם מספר תפקידים בכל שלב ושלב, כל אחד מהם חשוב להצלחת הפרויקט ולהבאתו לסיום.


אפילו לאחר שהפרויקט מסתיים והדיירים מקבלים את דירות המגורים החדשות, שמאי המקרקעין ממלא תפקיד חשוב בהערכת שוויין של הדירות. נושאים כגון בדיקת זכויות הבנייה, מקסום הרווחים מהפרויקט, בחינת הכדאיות הכלכלית ומהם האיזונים שיש לבצע בין הדירות השונות, מחייבים בדיקה שמאית מעמיקה על ידי בעל מקצוע מוסמך ואובייקטיבי.


מהי שמאות מקרקעין ולשם מה היא נדרשת?


כאשר יש צורך לבצע הערכת שווי לנכסי נדל"ן כגון דירות מגורים, נדל"ן מסחרי, מגרשים וכדומה, שמאי המקרקעין צריך להתחשב בהיבטים רבים ומורכבים לפי כללי השמאות המקובלים שמשפיעים על השווי, ולכן תפקידו בעל חשיבות מרבית.


שמאי מקרקעין חייב לפעול בהתאם לחוק שמאי מקרקעין, ולהיות רשום במועצת שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים. חוות דעת שמאית נדרשת במקרים מגוונים, ובין היתר לפני לקיחת משכנתא או הלוואה לצורך פרויקטים במקרקעין, הערכת שווי נכס מסחרי, בניין דירות וכדומה.


מה מבצע שמאי מקרקעין במסגרת תמ"א 38?


בין היתר, השמאי בוחן את זכויות הבנייה שניתן לנצל, ומוצא את הדרך האופטימלית לניצולן. במקרה שהדירות המתקבלות בסופו של ההליך מקנות רווח שאינו שווה בין בעלי הדירות, השמאי יכול להציע הסדרים לפיצויים ואיזונים ביניהם, כך שאף אחד לא יישאר מקופח.


גם מנקודת מבטו של היזם, השמאי מהווה חלק בסיסי בשלבים הראשונים שבהם נקבע האם ניתן לבצע את התוכנית בבניין המדובר ומהי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.


השמאי אף יכול לשמש גורם לא תלוי ומפשר בין היזם לבעלי הדירות, היות שכגורם עצמאי הוא שומר על האינטרסים הכלכליים של שני הצדדים, בכל הנוגע למקסום הרווחים ושדרוג הדירות במסגרת הפרויקט.


כמו כן, השמאי יכול להגיש חוות דעת מפורטת שלפיה ניתן יהיה לקבוע איזו הצעה משתלמת ביותר, בהתבסס על זכויות הבנייה של הבניין. הערכת השווי יכולה להעניק לבעלי הדירות נתונים אובייקטיביים בבואם לנהל משא ומתן עם היזמים והקבלנים.


לעתים, כאשר לא ניתן לבצע בפועל את אותו שדרוג בדיוק לכל הדירות בבניין ונוצרים סכסוכים בין בעלי הדירות, חוות דעת שמאית יכולה להציע פתרונות אפשריים לאיזון התוספות, ובכך לאפשר להגיע לפתרונות.


תפקידו החשוב והמשמעותי ביותר של שמאי המקרקעין בכל הנוגע לליווי פרויקט תמ"א 38, הוא בחינת הכדאיות הכלכלית עבור בעלי הדירות והיזם. כדי שהפרויקט יחל ויסתיים בהצלחה, כל הצדדים צריכים להפיק ממנו רווחים כלכליים.


אמנם בעלי הדירות והיזם חולקים אינטרסים משותפים, אולם חשוב לזכור כי אי כדאיות כלכלית עבור היזם עלולה גרום לעיכוב רב בפרויקט ולפשרות בכל הנוגע לטיב החומרים ואיכות הבנייה.

 

יש לך שאלה?

פורום שמאי מקרקעין, צריך שמאות לדירה, בית, וילה או שטח אדמה?


לסיכום ניתן לומר כי תפקידו של שמאי המקרקעין חשוב ביותר במסגרת ליווי הליך של תמ"א 38, בשל אופי מקצועו והכשרתו במגוון נושאים הקשורים למקרקעין ונדל"ן, ובין היתר בנושאים תכנוניים, הנדסיים, משפטיים וכספיים. מסיבות אלה מומלץ שנציגות הבניין המשותף או הנציג שמונה על ידי בעלי הדירות יפנו לקבלת חוות דעת שמאית לפני ביצוע פרויקט של תמ"א.