פרויקטים ותוכניות לשיפור איכות החיים והמגורים, לחיזוק ושדרוג מבנים ולחידוש הסביבה בשכונות המגורים נקראים בכינוי הכולל "התחדשות עירונית", ואלו מקבלים ביטוי באופנים שונים שונות, כאשר השכיחים שבהם הם תמ"א 38, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.


לא כולם יודעים מה ההבדל בין תמ"א 38 ופינוי בינוי, ומהן ההשלכות של בחירה בכל אחת מהתוכניות. אם פעם ההבדלים היו ברורים, אחרי שנכנס תיקון 2 לתמ"א 38 המאפשר בנייה מחדש של בניין המגורים, ההבדלים קטנים יותר, אולם עדיין יש יתרונות וחסרונות לכל מיזם. אז כיצד ניתן לדעת באיזו דרך לצעוד?


פינוי בינוי לעומת תמ"א 38: מהם ההבדלים העיקריים?


תמ"א 38, או בשמה המלא תוכנית מתאר ארצית, הוצגה על ידי המדינה בשנת 2005 כאשר מטרתה העיקרית היא לדאוג לחזק בניינים משותפים שנבנו לפני שנות ה-80 ואינם עומדים בתקן לרעידות אדמה. בין היתר, באמצעות תמ"א 38 אפשר לשדרג ולשפץ את המבנה הן מבחינת היסודות והן מבחינה חיצונית ואסתטית.


מאז שהושקה התוכנית הוכנסו בה שלושה תיקונים, ובאמצעותה מעניקה המדינה הטבות מס וזכויות בנייה נוספות להגדלת שטחן של הדירות הקיימות ובניית דירות נוספות, בד בבד עם מתן אופציות להוסיף חניות, להתקין מעלית וכדומה.


לאחר תיקון 2 לתמ"א 38, ניתן להרוס כליל את הבניין הישן ולבנות חדש תחתיו, במתכונת דומה לפינוי בינוי. אולם בניגוד לבירוקרטיה המורכבת במיזמי פינוי בינוי, ניתן לקבל אישור לבצע תמ"א 38/2 מבלי לשנות את התב"ע.


פינוי בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית שמטרתו להרוס בניינים ישנים בשכונות ובאזורים העונים להגדרות המתאימות, ולבנות תחתיהם בניינים חדשים לחלוטין עם שטח גדול יותר. במסגרת פינוי בינוי ניתן לבעלי הדירות דיור חלופי לזמן הבנייה וזכויות בדירות החדשות שייבנו. מדובר בהליך בירוקרטי מורכב וממושך יותר, והוא כולל תשלום היטל השבחה.


מהו פרק הזמן לקבלת דירת מגורים משופצת וחדשה?


בין שני הפרויקטים יש הבדל משמעותי מבחינת משך זמן ההליך. כדי להתחיל בפרויקט פינוי בינוי צריך קודם לכן לקבל אישור לתב"ע חדשה, כך שעוד לפני תחילת הבנייה יש להמתין שנים, לעתים אפילו עשר שנים או יותר. מבחינה זו תמ"א 38 פשוטה וזריזה יותר: מאחר שאין צורך לשנות את התב"ע ניתן להתחיל בבנייה לאחר קבלת היתר בנייה, וההליך כולו יכול להסתיים בתוך כשנה עד ארבע שנים בממוצע.


מהם ההבדלים מבחינת התמורה שיקבלו בעלי הדירות?


חשוב לדעת שלא משנה אם בוחרים בתמ"א 38 או בפינוי בינוי, בשני המיזמים הדיירים זכאים לקבל החזר על הוצאות כגון הובלה ושירותים משפטיים, וכן לדמי שכירות בפרק הזמן של הבנייה.


דיירים בתמ"א 38/2 יקבלו בסוף הפרויקט דירת מגורים ששטחה יגדל לכל היותר ב-25 מ"ר מהדירה הישנה, וכמו כן הם זכאים לתוספת מחסן, חניה ומרפסת שמש. לעומת זאת, בפרויקט פינוי בינוי יקבלו בעלי הדירות דיור חלופי וכספים שיכולים להגיע עד 150% מעלות הדירה הישנה. דיירים מעל גיל 60 או דיירים סיעודיים יוכלו לקבל את מלוא הכסף, בתנאי שבתוך שנה יקנו זכויות לדירה בדיור מוגן או בבית אבות.


לסיכום, ניתן לראות שבמובנים רבים פשוט וקל יותר לבצע בבניין תמ"א 38, וכך גם לסיים את הפרויקט בתוך פרק זמן קצר בצורה משמעותית. עם זאת חשוב לזכור שגם לפינוי בינוי יתרונות, ובין היתר שבעלי הדירות זכאים לקבל בסוף הבנייה מבנה חדש לחלוטין.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית


אין תשובה חד משמעית לשאלה מה עדיף מבין שתי התוכניות. הדבר תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה ובצרכים של בעלי הדירות. לכן כדאי להיוועץ בבעל מקצוע עם ידע בתחום ההתחדשות העירונית כדי להגיע להכרעה הטובה ביותר.