שמאות למשכנתא: כך קובעים את ערך הדירה האמיתי

מהו הערך האמיתי של הנכס? מדוע הערכת שמאי מטעם הבנק לפני הלוואת משכנתא לעתים נמוכה יותר? ולמה חשוב לקבל חוות דעת נוספת על ערך הדירה מטעם שמאי שאינו עובד עבור הבנק?

עבור מרבית האנשים, עסקה לרכישת דירה היא העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שיבצעו בחייהם, הכוללת השקעה של סכום כסף לא מבוטל לאחר שנים של חיסכון וכן נטילת הלוואה לצורך השלמת המימון החסר. הערכת שמאי לדירה חשובה הן לצורך בדיקה הנדסית של הנכס והן לקביעת ערך הדירה, אשר כמובן משליך על המחיר שיש לשלם על הנכס ועל גובה המשכנתא שצריך לקחת.

לפני שהבנק מאשר את המשכנתא, הוא יציג לרוכשי הדירה רשימה של מספר שמאים מטעמו שמתוכה יבחרו שמאי לצורך הערכת שווי הנכס. כמו כן, הרוכשים או המוכרים יכולים לבצע הערכת שמאות פרטית של שמאי מטעמם, ולקבוע את מחיר הנכס בחוזה המכר על פי הערכתו.

ואולם, מה קורה אם השמאי מהבנק מעריך את הנכס בשווי נמוך יותר? במצב כזה, המימון שייתן הבנק יהיה בהתאם להערכת השווי הנמוכה, ואילו הקונים יצטרכו להשלים את הפער. הפער נובע בעיקר מדאגה של הבנק להיקלע לסיטואציה שבה יצטרך למכור את הדירה ויגלה שמחירה נמוך מהאומדן שניתן לו, דבר שיגרום לו להפסדים.

מה ההבדלים בין הערכת שמאי מטעם הבנק והערכת שמאי פרטית?

במרבית המקרים, עלות שמאי משכנתא מטעם הבנק תהיה נמוכה יותר משמאי פרטי, מאחר שמדובר בשמאות תמציתית וקצרה יותר. ההבדל העיקרי הוא כאמור, הערכת שווי נמוכה יותר מההערכה שיבצע שמאי מטעם הרוכשים או המוכרים, ובמקרים רבים ההערכה תהיה נמוכה יותר משווי השוק של הנכס.

חופש הבחירה בבחירת השמאי שיבצע את העכרת השווי מוגבל לרשימת השמאים שמספק הבנק, ולמוכרים או לרוכשים לא ניתנת האפשרות לבחור שמאי לפי ראות עיניהם, על פי המלצות או היכרות מוקדמת.

הבעיה היא ששמאי מטעם הבנק בדרך כלל מגיע לבצע את הערכת השווי אחרי שכבר נחתם הסכם המכר, וחרטה מהעסקה בשלב זה כרוכה בתשלום פיצוי על הפרת החוזה. מסיבה זו כדאי לקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין פרטי עוד לפני רכישת הדירה, או להזמין חוות דעת נוספת על ידי שמאי המאושר על ידי הבנק, במקרים שבהם הפער בין שתי ההערכות הוא משמעותי.

לעומת זאת, הדוח שיכין שמאי פרטי יהיה מפורט וכולל יותר, אם כי עלותו במרבית המקרים תהיה גבוהה יותר. שמאי פרטי לא יעריך את הנכס בסכום הנמוך משווי השוק, וההבדל המשמעותי הוא ששמאי פרטי יבצע בדיקות הנדסיות, משפטיות, סביבתיות ותכנוניות מקיפות, אשר לא יובאו בחשבון בהערכת שמאי מטעם הבנק.

כך ניתן לגלות אם קיימים ליקויי בנייה או פגמים תכנוניים ואחרים בנכס, ובמקרה שמתגלים ליקויים כאלה ואחרים, חוות דעתו של השמאי מאפשרת לדרוש תיקונים מהמוכרים או מהקבלן, וכן להוריד את שווי הנכס.

יש לך שאלה?

פורום שמאי מקרקעין, צריך שמאות לדירה, בית, וילה או שטח אדמה?

לסיכום, כאשר יש צורך לבצע הערכת שווי לדירת מגורים או לכל נכס נדל"ן אחר, מומלץ לבצע הערכה על ידי שמאי מקרקעין פרטי ולא על ידי שמאי מטעם הבנק, או לבקש חוות דעת נוספת משמאי מקרקעין פרטי כאשר הערכת השווי על ידי הבנק נמוכה בצורה משמעותית.