גם אתם חולמים לקנות דירה חדשה ותוהים האם כדאי להצטרף לקבוצת רכישה? קבוצות הרכישה פורחות בשנים האחרונות, ולמרות מקרים ידועים שבהם רכישת הדירה הסתיימה במפח נפש של הרוכשים, למשל פרשת ענבל אור שבמסגרתה השקיעו הרוכשים כסף רב אך נותרו ללא דירה, עדיין קונים רבים מתארגנים כקבוצה לצורך קניית מגרש ובניה עצמית באופן שיכול להוזיל את העלויות באופן משמעותי.


במסגרת קבוצת רכישה, בונים הרוכשים בעצמם את הדירה במטרה לצמצם את עלויות הבניה בהשוואה לקניית דירת מגורים מקבלן, כאשר חברי הקבוצה תלויים זה בזה ופועלים בהתאם לחוזה שנחתם ביניהם. ההסכם כולל הגדרות להסדרת שיתוף הפעולה ביניהם וקובע את זכויות וחובות החברים בכל הקשור לבנייה. הקבוצה ממנה נציגות שתפקידה לשמש ועד מנהל ולקבל החלטות עבור הקבוצה.


במרבית המקרים, ישנו גוף מנהל שמארגן את הקבוצה ומלווה את חבריה במהלך השלבים השונים, החל ממציאת המגרש ורכישתו, השגת מימון בנקאי, יצירת קשר עם אנשי המקצוע הרלוונטיים כגון עורך דין, רואה חשבון ושמאי, בחירת קבלן מבצע ועד סיום הבניה ומסירת הדירות לרוכשים.


מהן המשמעויות מבחינת המשכנתא? האם צריך הון עצמי בקבוצת רכישה? איך בוחרים בנק מלווה? האם היתרון הגדול בהוזלת העלויות בבניה מוזיל גם את המשכנתא? למעשה, מדובר בעסקת נדל"ן מורכבת, והבנק חשוף לסיכונים גדולים יותר מאשר באישור משכנתא לאדם פרטי. מסיבה זו במקרים רבים דווקא המשכנתאות שניתנות לחברי קבוצת רכישה מחמירות יותר מהמשכנתאות הניתנות לרוכשים פרטיים.


עומדים להצטרף לקבוצת רכישה? בררו אם יש מימון בנקאי


עוד לפני שמצטרפים להרפתקה הנדל"נית, חשוב לבדוק אם יש בנק מלווה לקבוצת הרכישה שאישר את המימון הדרוש, וכן לבחון מה יקרה במקרה שהפרויקט לא ימומן על ידי בנק, כדי לדעת כמה הון עצמי יידרש. כדאי לקבל ייעוץ משכנתאות לקבוצת רכישה כדי לבדוק האם חברי הקבוצה עומדים בתנאי ההלוואה, וכן לברר האם צפויות עוד עלויות בפרויקט ללא מימון בנקאי.


כדי לקבל מימון לקבוצת רכישה, יש לוודא שכל אחד מהחברים יוכל לעמוד בחלק היחסי של ההוצאות הנלוות לפרויקט הבניה. לא ניתן לפצל מימון לקבוצות רכישה במספר בנקים, אלא רק באמצעות בנק אחד, מאחר שהמשכנתא כוללת את המגרש בשלמותו.


הבנק המלווה ייתן הלוואות משכנתא פרטניות עבור כל רכוש, ושחרור הכספים יתבצע על ידי הנציגות בהתאם לקצב הבניה, לצורך העברת התשלומים הרלוונטיים למימון פרויקט הבניה.


מהם ההבדלים בין משכנתא לרוכשי דירה פרטיים ובין משכנתא לקבוצת רכישה?


מבחינת מסגרת האשראי, גם אם מי מחברי קבוצת הרכישה בעל הון עצמי וכלל אינו זקוק למשכנתא, עליו לחתום על מסגרת אשראי ולקבל אישור עקרוני מהבנק, אלא אם כן בחר להפקיד את חלקו מראש בנאמנות של קבוצת הרכישה. כל אחד ממשתתפי הקבוצה נדרש לחתום על ייפוי כוח לנאמן או למארגן, ומרגע זה רק הנאמן מופקד למשוך את הכספים.


כמו כן, נציגות קבוצת הרכישה תחליט על הבנק המממן, או שהבחירה תתבצע באמצעות אסיפה כללית של המשתתפים, ובכל אופן לא תתבצע בצורה אישית על ידי כל אחד מהמשתתפים. הדבר נכון גם לגבי הריבית: המשא ומתן שיתנהל מול הבנק על הריבית יתבצע באמצעות הנציגות, והיא תיקבע באופן אחיד עבור כל משתתפי הקבוצה.

 

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה


מבחינת שחרור כספים, שלא כמו ברכישת דירה מקבלן אשר במסגרתה נדרשים הרוכשים לחתום בבנק לפני המשיכה, בקבוצת הרכישה מארגן הקבוצה או הנאמן אחראי על שחרור הכספים ולא הלווים עצמם. כמו כן, חוק המכר אינו מגן על השקעתם הכספית של הרוכשים במסגרת קבוצת רכישה, ואילו כאשר נרכשת דירה מקבלן ניתנת ערבות לפי החוק.


מלבד זאת, הריבית שתיקבע במשכנתא לקבוצת רכישה תהיה גבוהה מריבית משכנתא בעסקת רכישה רגילה, הן לאור הנחיות בנק ישראל והן בשל שיקולי הבנק לניהול סיכונים.