רכישת דירה בקבוצת רכישה: האם כדאי?

מצב הנדל"ן בארץ, הקושי ההולך וגדל במציאת דירה לרכישה, העלויות ההולכות וגדלות והמחסור בקרקעות ובבנייה חדשה הביאו לשגשוג התופעה: אנשים רבים בישראל רוכשים דירות מגורים במסגרת של קבוצת רכישה, כאשר היתרון העיקרי הוא צמצום העלויות שיכול להביא לחיסכון משמעותי בשיעורים ניכרים, אם משווים את הנתונים יחסית לרכישת דירה עם נתונים זהים במסגרת פרטית, וכן חיסכון ניכר במיסוי.

עם זאת, בתקופה האחרונה, ובייחוד לאחר פרשת ענבל אור שהתפוצצה והותירה רוכשי דירות רבים ללא כספם וללא דירה, חשוב להבין כי רכישת דירה במסגרת זו טומנת בחובה גם סיכונים רבים ולא בכל מקרה מדובר בצעד אטרקטיבי. לפני הצטרפות לקבוצת רכישה חשוב לבדוק היטב את אמינותה ולשקול את הסיכונים בטרם העברת הכספים. מה חשוב לדעת על הצטרפות לקבוצת רכישה?

היתרונות המרכזיים בקבוצות רכישה: חיסכון בעלויות ובתשלום מסים

קבוצת רכישה היא למעשה התאגדות של יחידים לצורך קניית מגרש ובנייה עליו, כאשר הבנייה יכולה להיות בניין מגורים או בתים צמודי קרקע. מרבית קבוצות הרכישה מתארגנות לצורך מגורים, ורק במקרים נדירים נרכשת קרקע על ידי קבוצת רכישה לצרכים אחרים, כגון בניית נדל"ן מסחרי.

רכישת דירה באופן זה יכולה לחסוך עד כ-20% מקניית דירה חדשה עם מפרט זהה באופן פרטי מחברה קבלנית. בסיום הבנייה יקבל כל חבר בקבוצה זכויות על דירת מגורים. חברי הקבוצה אחראים על הזמנת שירותי הבנייה, התכנון, הייעוץ ועוד הנדרשים לצורך ההיתרים, התכנון והבנייה. במרבית המקרים, מנהלת חברת ניהול את הפרויקט, תחת השגחתם של מספר נציגים מחברי קבוצת הרכישה.

יתרון בולט נוסף הוא האפשרות לחסוך בתשלום מע"מ ומס רכישה במסגרת קבוצת רכישה. כדי לזכות בהטבות המס, רכישת המגרש צריכה להתבצע על ידי גורמים פרטיים ולא במסגרת תאגיד או פעילות עסקית של שותפות, עמותה, חברה וכדומה. בין חברי הקבוצה נחתם הסכם שיתוף, אולם הם אינם מתאגדים כתאגיד כלשהו.

כדי לחסוך בתשלום המסים, עסקת הרכישה צריכה להיות מופרדת לשתי עסקאות: רכישת המגרש כעסקה אחת והזמנת שירותי הבנייה כעסקה שנייה, כאשר קבוצת הרכישה משמשת למעשה נאמנה עבור חברי הקבוצה.

הסיכונים בקבוצת רכישה: מה חייבים לבדוק?

בראש ובראשונה חשוב לוודא מי הגוף האחראי על ארגון הקבוצה, האם מדובר בחברה או ביזם פרטי, לברר מהו הרקע של המארגנים והאם יש להם ניסיון בתחום, האם ארגנו פרויקטי נדל"ן דומים בעבר ואילו התחייבויות הם נותנים לחברי הקבוצה בכל שלבי הפרויקט מתחילתו ועד מסירת המפתח.

כמו כן יש לברר על מוכרי הקרקע, האם יישארו להם זכויות במגרש לאחר המכירה, מה טיב ההסכם שנחתם עמם, מהו המועד למסירת המגרש לרוכשים ובאיזה מצב תכנוני המגרש יהיה במועד זה. מלבד זאת חשוב לבדוק האם עורך הדין אשר מלווה את הקבוצה מייצג כל אחד ואחד מהחברים בה.

יש לך שאלה?

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה

חשוב לבדוק גם את תוכנית התב"ע ולוודא שהיא תואמת את התכנון לבנייה במסגרת הקבוצה, מאחר שתכנון אשר אינו תואם עלול לעכב באופן משמעותי את ההליך וייתכן שאף לא יאושר. כמו כן צריך לוודא אם קיים בנק מלווה לפרויקט שנתן אישור עקרוני למימון, לבקש דוח שמאות, לבחון את הצעת המחיר של הקבלן ולוודא מראש מהו לוח הזמנים לביצוע הפרויקט והאם הוא נראה סביר והגיוני.