עבור רוב האנשים, רכישת דירה היא העסקה הגדולה, המשמעותית ובעלת הערך הכספי הרב ביותר שיבצעו בחייהם. מדובר בעסקה מורכבת, לעתים אף יותר ממה שנראה לעין. גם דירה חדשה שנראית לכאורה ללא כל פגם, עלולה להתגלות בדיעבד עם ליקויי בנייה, חריגות מסוכנות או פגמים נסתרים, שעבודים, בעיות בבעלות ועוד.


כדי להבין את התמונה האמיתית על מצבה של הדירה ולהעריך את שוויה באופן מקצועי ומעמיק, שמאי מקרקעין הוא הכתובת. תפקידו המרכזי הוא לבצע בדיקות כלליות בנכס במטרה לבצע הערכה מציאותית על מצבו ועלותו.


לחוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין, המוגשת באמצעות דוח מפורט וכולל על נתוני הנכס, יש תוקף משפטי המשליך על המשא ומתן לקראת עסקת המכר, על תיקונים שיש לבצע בדירה, תשלומי מסים, בדיקת הכדאיות הכלכלית של העסקה ועוד. מה כולל תפקידו של השמאי ובאילו מקרים יש חשיבות מכרעת לבדיקת הנכס על ידי שמאי מקרקעין?


הערכת שמאי לדירה או לנכס נדל"ן


חשוב לבצע שמאות לדירה לא רק לפני רכישת הנכס אלא גם במכירתו, כדי להתאים את המחיר המבוקש לשווי הדירה. שיטת האומדן המרכזית היא השוואת הנכס לעסקאות דומות שבוצעו בסביבה.


מלבד העלות יבצע השמאי בדיקות חשובות נוספות, כגון בדיקה משפטית כוללת שבה ייבדקו הבעלים הרשומים של הדירה, רישומה במנהל המקרקעין, מה חלקה ברכוש המשותף כאשר מדובר בבניין מגורים משותף, האם קיימים שעבודים על הנכס ועוד.


כמו כן יבצע השמאי בדיקה הנדסית בעזרת מהנדס שיבדוק את מבנה הנכס בהתחשב במועד שבו נבנה ויוודא שלא קיימים ליקויי בנייה גלויים או נסתרים, כגון בעיות מבניות או בעיות רטיבות אשר עלולים להחמיר בעתיד.


בדיקה חשובה נוספת היא הסביבה שבה נמצאת הדירה, לצורך קבלת תמונת מצב על התשתיות הקיימות בסביבה, האם מתוכננים להיבנות מבנים נוספים שיורידו את ערך הנכס וכדומה.


השמאי יבצע גם בדיקה תכנונית ויעריך מה יהיה מותר להרחיב ולשנות בנכס, למשל האם יש אפשרות להוסיף מרפסת או להרחיב את השטח לחדר נוסף. גם היתרי הבנייה ייבחנו, בעיקר כדי לוודא שלא קיימות חריגות בנייה.


הערכת המסים הצפויים על ידי השמאי, כגון מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ועוד, תאפשר להעריך את הוצאות המסים הצפויות. כמו כן, בליווי שמאי ניתן יהיה להבין האם יש דרכים להפחית את גובה המסים, לקבל פטור ממס או לגרום לביטולם.


מלבד זאת, כאשר לוקחים משכנתא ומגיע שמאי להערכת הדירה מטעם הבנק, כדאי לפנות במקביל לשמאי פרטי שיבצע הערכת שווי נפרדת. במקרה של הערכת שמאי נמוכה, מומלץ לחשוב היטב האם לבצע את העסקה או להשתמש באומדן הנמוך במשא ומתן כדי שהתמורה תהיה הוגנת יותר ומתאימה לשווי הדירה האמיתי.


עורך דין מקרקעין או שמאי מקרקעין?


אם אתם מתלבטים בין פנייה לעורך דין מקרקעין או לשמאי מקרקעין, חשוב להבין שמדובר בשני אנשי מקצוע חשובים עם תפקידים שונים. אמנם בשני המקרים ניתן לבצע הערכה לדירה מבחינה משפטית ולוודא שאין בעיות מבחינת הבעלות, הרישום בטאבו, חריגות בנייה ועוד, אך ישנם גם הבדלים.

 

יש לך שאלה?

פורום שמאי מקרקעין, צריך שמאות לדירה, בית, וילה או שטח אדמה?


שמאי המקרקעין הוא למעשה השלב הראשון של בדיקת נכס וקבלת חוות דעת מקצועית לפני ביצוע עסקת מכר. עורך דין מקרקעין נכנס לתמונה כאשר הצדדים מתקדמים לקראת חתימה על הסכם המכר, לצורך בדיקת החוזה ושינויו במקרה הצורך, לביצוע העברת הזכויות מהמוכרים לקונים, סיוע מול הדיווח והמיסוי ברשויות המס וכדומה.