בשנים האחרונות כולם מדברים על תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית שבאמצעותה ניתן לקבל היתרי בניה לשיפוץ הבניין המשותף או בית המגורים, להרחיב את הדירות ולבנות יחידות דיור נוספות. התוכנית הוקמה במטרה לעודד את בעלי הדירות לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, באמצעות מתן האפשרות להשביח את הנכס שבבעלותם.


התיקונים שבוצעו לאחרונה בתמ"א 38 חוללו מהפכה של ממש והובילו לתנופה אדירה במספר הבניינים העוברים שיפוץ וחיזוק בכל רחבי הארץ. מדובר בנושא מורכב, הדורש הסכמה של 66% מדיירי הבניין, חתימת חוזים מול היזמים והקבלנים, המשך מגורים בבניין במהלך השיפוצים או החלטה על פינוי בינוי, סוגיות במיסוי מקרקעין ועוד ועוד. לפניכם מספר שאלות שעלו בתחום בפורום תמ"א 38, והתשובות שניתנו עליהן.


1. האם צריך לשלם מס שבח במכירת דירה שנמצאת בתמ"א 38?


שאלה: בבעלותי דירת מגורים יחידה שנמצאת באמצע פרויקט תמ"א 38/1. היתר הבנייה כבר התקבל אך העבודות עוד לא הסתיימו ועוד לא התקבל טופס 4. אם אני מוכר את דירת המגורים עכשיו, האם עליי לשלם מס שבח? באיזה שיעור?


תשובה: באופן עקרוני, מאחר שמדובר בדירת מגורים יחידה שמכירתה אינה מחייבת בתשלום מס שבח, העובדה שהיא עוברת הרחבות וחיזוק במסגרת תמ"א אינה משנה, ולא תידרש בתשלום מס שבח במכירתה.


2. האם זכויות הבנייה בתמ"א שייכות לכל הדיירים?


שאלה: בתקנון הבניין המשותף שבו אני מחזיקה דירה נכתב באופן מפורש שמלוא זכויות הבנייה בבניין, גם הזכויות הקיימות וגם העתידיות, שייכות במלואן רק לדירה אחת. אם אנחנו מתחילים לשפץ במסגרת תמ"א, האם זכויות הבנייה מכוח התמ"א שייכות לכלל הדיירים או רק לאותה דירה?


תשובה: באופן עקרוני, זכויות הבנייה שמקורן בתמ"א 38 שייכות לכל בעלי הדירות בבניין המגורים. מדובר בזכויות "מרחפות" אשר נהפכות למוחשיות רק ברגע שהבניין מחוזק. במקרה המתואר בעל הדירה מחזיק בזכויות אך הוא לא יוכל לממש אותן עד שהבניין יחוזק.


כידוע, לצורך חיזוק הבניין נדרש רוב של הדיירים כפי שנקבע בדין. כלומר, מבחינה פרקטית, ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, בעל הזכויות לא יוכל להשתמש בהן ולכן הוא לא יוכל ליהנות לבדו מהזכויות שניתנו לו במסגרת התמ"א, מבלי שייתן תמורה לשאר בעלי הדירות.


3. הרחבת דירות לא שוויונית במסגרת תמ"א 38


שאלה: בבניין המגורים שלנו עומדים לבצע תמ"א 38. לפי הסקיצה הראשונית של התוכנית לחיזוק המבנה שהוגשה על ידי היזם, יש הבדל גדול בין הדירות. בצדו האחד של הבניין ייבנו בדירות מרפסת שמש קטנה וממ"ד בשטח כולל של 18 מ"ר, ואילו בצד השני של הבניין יורחבו הדירות עם ממ"ד ומרפסת שמש בשטח של 26 מ"ר. נוצר חוסר איזון לא צודק בין בעלי הדירות. האם ניתן לדרוש פיצוי?


תשובה: חשוב לזכור שהמטרה העיקרית של תמ"א 38 היא לחזק את הבניין מרעידות אדמה. ההרחבות בתוך הדירות לא אמורות להיות שוויוניות, וישנם מקרים כמו במקרה המתואר שחלק מבעלי הדירות נהנים מתמורות אחרות. המלצתי היא לקבל את התמורה כפי שנקבע בחוזה עם היזם ולא לקנא בשכנים.


4. האם ניתן לחייב חלק מהדיירים בביצוע תמ"א 38?


שאלה: בבניין בתל אביב עשר דירות מגורים וארבעה עסקים. כל בעלי דירות המגורים רוצים לחתום על הסכם מול יזם לחיזוק המבנה מרעידות אדמה תמורת בניית דירות נוספות על הגג. בעלי העסקים מתנגדים לתוכנית. האם ניתן לחייב אותם להסכים לתוכנית?


תשובה: התשובה חיובית. כל עוד 66% מבעלי הדירות המחזיקים 66% מהרכוש המשותף מעוניינים לבצע את התוכנית, ניתן לחייב את יתר בעלי הזכויות בבניין.


5. האם כדאי לרכוש דירה הסמוכה לפרויקט תמ"א 38?


שאלה: אני מתעניין ברכישת דירה ישנה ובהשכרתה. במורד הרחוב שבו נמצאת הדירה מבצעים שיפוץ לחמישה בניינים במסגרת תמ"א 38. האם עובדה זו יכולה להעלות את ערך הנכס שארכוש?


תשובה: העובדה כי באותו רחוב שבו אתה מתכוון לקנות דירה מתבצעים מספר פרויקטים של תמ"א 38, מעידה על היתכנות ממשית שבעתיד גם בבניין שלכם יתבצע פרויקט תמ"א, דבר שאכן יכול להשביח את הנכס שיהיה בבעלותך.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


מתעניינים בתחום ההתחדשות העירונית? רוצים לשאול על פרויקט תמ"א עבור הבניין שלכם? בפורום תמ"א 38 תוכלו לשאול שאלות נוספות ולעיין בתשובות שניתנו על ידי עורך דין המתמחה בתחום.