תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בישראל אשר אינם עומדים בתקן המחייב להגנת המבנה מרעידות אדמה, כאשר לרוב מדובר על בניינים שנבנו לפני 1980. במסגרת התוכנית גובשו נהלים לביצוע העבודות תוך קבלת תמריצים כספיים, במטרה לעודד את ביצוע התוכנית על ידי דיירי הבניינים, כגון בניית דירות נוספות והרחבת הדירות הקיימות.


כדי להתחיל בהליך ולהוציא את הפרויקט לפועל, הדיירים צריכים להגיע להסכמות ביניהם לגבי אופן השיפוץ, ההתקשרות עם הקבלן וסוגיות נוספות. לא ניתן להתחיל בעבודות ללא הסכמתם של לפחות 66% מהדיירים בבניין.


עובדה זו מסכלת הלכה למעשה את מרבית הפרויקטים לביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38 עוד לפני שהחלו, עקב התנגדותם של דיירים סרבנים לפרויקט או מחלוקות עזות בין הדיירים. אף על פי שהדיירים, רובם ככולם, מעוניינים לשדרג את דירתם ולהעלות את ערך הבניין, פעמים רבות הם אינם מצליחים להסכים ביניהם והפרויקט לא יוצא אל הפועל.


הליך של גישור לפרויקטים של תמ"א 38 מיועד לסייע להגיע להסכם בין הדיירים שישמור על האינטרסים המשותפים שלהם אל מול קבלן הפרויקט, תוך שמירה על האינטרסים החשובים לכל אחד ואחד מהם. ניהול משא ומתן מול היזם והקבלן כאשר הדיירים כבר תמימי דעים ומגובשים ביניהם, יאפשר להם להשיג את התוצאות המקסימליות בזמן הקצר ביותר.


השגת הסכמה של שני שליש מדיירי הבניין


החוק דורש הסכמה נרחבת של דיירי הבניין כדי להתחיל בעבודות שיפוץ במסגרת תמ"א 38. לעתים השגת ההסכמה היא דבר מסובך, מאחר שלא כל הדיירים מוכנים לפגיעה הזמנית באיכות החיים במהלך עבודות השיפוצים. סכסוכים בין השכנים על רקע זה הם דבר נפוץ, ולעתים נמשכים גם אחרי שהעבודות הסתיימו, מה עוד שדייר אשר מביע התנגדות נחרצת לשיפוצים עלול לדחות במידה ניכרת את מועד תחילת העבודות.


אך חשוב לזכור כי במקרים רבים ניתן לשכנע גם דיירים סרבנים להסכים לפרויקט, כאשר ניהול משא ומתן לא פורמלי בין הדיירים באמצעות גורם שלישי אובייקטיבי יכול לסייע בהגעה לפתרון מוסכם, אם בדרך של פשרה ובשינויים בתוכנית העבודה על הבניין ואם באמצעות שינוי הדעה המשותפת של כלל הדיירים לגבי פרטי הפרויקט. בדרך זו ניתן לשמור על היחסים הטובים והתקינים בין דיירי הבניין.


למי מיועד גישור בפרויקט תמ"א 38?


הליך הגישור מיועד הן לדיירים עצמם ולהשגת פתרונות ביניהם, והן לשלב המאוחר יותר בניהול המשא ומתן מול היזם והקבלן של הפרויקט. המגשר יכול לסייע גם לצד השני, כלומר לקבלן, כאשר מתעורר הצורך לפתור מחלוקות שצצות בין הדיירים אשר מעכבות את ההתקדמות בשיפוצים.


תפקידו של המגשר הוא להגיע לתוצאה סופית המוסכמת על כל הצדדים, ולהסדיר את ההסכמות במסמך הכולל הגנות ומתווה לפתרון. המגשר הוא הגורם הניטרלי בסכסוך ומטרתו להתמקד בצורה מקצועית בליבת המחלוקת תוך חתירה להגיע לפשרה.


איך מתנהל הליך הגישור?


מדובר בהליך השונה במקצת מהליכי גישור אחרים המתנהלים בחדר הגישור. בניגוד לקיום שיחות משותפות בין הצדדים, המגשר מקיים פגישות פרטיות עם כל אחד מהדיירים בביתם, ומנסח איתם את הדברים החשובים להם ואת הדרכים שבהן אפשר להגיע לפתרון טכני שיהיה מקובל עליהם.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


לאחר שהובהרו האינטרסים החשובים לכל דייר ודייר, המגשר יוכל להצליב בין הרצונות השונים ולזהות את נקודות המחלוקת והנקודות שיש למצוא להן פתרון. שלב מציאת הפתרון מתבצע בשקיפות מלאה מול הדיירים.