המדינה והרשויות הפועלות מטעמה רשאיות לבצע מהלך של הפקעת קרקעת פרטיות על מנת לקיים מטרה ציבורית. מדובר אפוא ברכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין.


יש לכם שאלה?
פורום מקרקעין - נדל"ן
פורום מיסוי מקרקעין
פורום תכנון ובניה | היתרי בניה


סמכותה של המדינה נובעת מחוקים אחדים. לעיתים, המדינה רשאית אף להפקיע קרקעות מבלי לשלם לבעליהן פיצויים. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מוסמכת לפי פרק ח' לחוק התכנון והבנייה, להפקיע קרקעות פרטיות לשם מטרות ציבוריות שונות. ישנם מספר תנאים אשר צריכים להתקיים בטרם מבוצעת הפקעה כאמור:

  1. קיים צורך ציבורי, מוגדר ומסוים.
  2. קיימת זיקה בין הצורך הציבורי (המוגדר והמסוים) לבין המקרקעין אשר מיועדים להפקעה.
  3. על מנת לממש את הצורך הציבורי יש להפקיע את המקרקעין המסוימים.

כאשר כל התנאים הללו מתקיימים, ומתקבלת החלטה על מתווה באשר להפקעת המקרקעין, הרשות מחויבת לפעול "בשקידה ראויה". דהיינו, עליה לפועל למימוש ההפקעה בתוך "פרק זמן סביר".


מדוע בתוך פרק זמן סביר?


מדובר בחובה אשר חלה על המדינה כבר בשלבים הראשונים ובמהלך ביצוע פעולת ההפקעה. לעיתים, העיכוב בפעולותיה של הרשות עלול להיות תולדה של הימנעותה מנקיטת הליכי הפקעה חרף אישור תכנון מבעוד מועד. הלכה פסוקה היא כי חובת השקידה אשר מוטלת על רשות מבחינת הפקעת קרקעות מקפלת בתוכה אינטרס ציבורי העומד על שתי רגליים.


ראשית, מוטלת על המדינה חובת נאמנות כלפי הציבור. דהיינו, שומה על המדינה להגשים את הצורך הציבורי אשר בגינו היא ביקשה להפקיע את המקרקעין. שנית, הדבר מסייע לקיום הצורך הציבורי ומחזק את האמון שיש לציבור במוסדות וברשויות. בתי המשפט הדגישו לא אחת כי החובה הנ"ל יונקת את משקלה הרב גם מהזכות הנפגעת - זכות הקניין על משמעויותיה החוקתיות. אי לכך, שיהוי של הרשות מעבר לפרק הזמן הסביר בעת מימוש הפקעת קרקעות עלול להוות עדות לכך שהצורך הציבורי "נזנח". משמע, שקיימת עילה לביטול ההפקעה ולהשבת הקרקעות לבעלים המקוריים.


שני פנים לשיהוי בביצוע הפקעת קרקעות הלכה למעשה


בית המשפט, בבואו לבחון סוגיות כגון דא, נדרש לבור את המוץ מן התבן באופן הבא. עליו לבדוק האם השיהוי בהתנהלותה של הרשות הצדיק את ביטול ההפקעה, או שמא האינטרס הציבורי ייפגע בעקבות ביטול ההפקעה ואין ללכת בנתיב זה. עילת השיהוי הינה בעלת שני פנים - פאן מהותי ופאן ראייתי.


בנוגע לפאן המהותי, הלכה פסוקה היא כי כאשר רשות איננה פועלת במהירות הראויה, הדבר יכול לעלות כדי הפרת חובת הנאמנות וההגינות שלה כלפי הציבור. דהיינו, מעבר לכך שמדובר בפגיעה ישירה בבעל המקרקעין אשר שטחו הופקע, עסקינן גם בפגיעה רחבה יותר ב"אמון הציבור". בית המשפט העליון התייחס לכך בקובעו כי כאשר קרקע מופקעת, הציבור מצפה כי המדינה (אשר נטלה מאדם זכויות קניין חוקתיות) תפעל למימוש זכותה על הנכס בזמן הקצר ביותר.


באשר לפאן הראייתי, עצם השיהוי יכול לעלות כדי עדות לכך שהאינטרס הציבורי איננו כה דחוף ונחוץ. דהיינו, ניתן לומר כי המדינה השתהתה בניצול הפקעת הקרקעות והדבר אומר "דרשני". בג"צ התייחס לכך בפסק דין שניתן על ידו בנובמבר 2009 (בג"ץ 7579/07 דהאמשה נ' מינהל מקרקעי ישראל). בית המשפט העליון קבע בפסק הדין הנ"ל כי כאשר הרשות מבצעת הפקעת קרקעות אך היא איננה עושה בקרקע שימוש במשך שנים ארוכות, מחדליה ומעשיה יכולים (ללא ספק) להעיד על כך שההפקעה לא הייתה האמצעי המידתי בנסיבות העניין. דהיינו, לא בטוח אם המקרקעין היו צריכים להיות מופקעים לטובת המדינה מלכתחילה.


איך אפשר לדעת מהו שיהוי בלתי סביר?


נשאלת אפוא השאלה - מהו שיהוי בלתי סביר בהפקעת קרקעות? בדומה לכל תחום משפטי, גם כאן מדובר בסוגיה אשר התשובה עבורה משתנה ממקרה למקרה. הלכה פסוקה היא כי סבירותו של השיהוי נבחנת בהתאם לנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה לגופו. עם זאת, סקירת הפסיקה בעניין יכולה לעלות על מספר שיקולים מרכזיים בעניין זה:

  1. התנהלות הרשות באופן כללי.
  2. היקף האמצעים אשר עומדים לרשותה של הרשות לקיים את הצורך הציבורי (האם היא תלויה בגופים אחרים, למשל).
  3. מהן הסיבות אשר בגינן המדינה התעכבה במימוש ההפקעה?
  4. האם מדובר בהליך תכנוני רווי קשיים ומורכבויות?
  5. האם ניתן להשוות את הצורך הציבורי וההפקעה לאזורים אחרים בארץ?