הרפורמה במס: משמעותו החדשה של מס הרכישה

בהמשך למאמרי הקודם שעסק במס השבח, ברצוני עתה לעסוק בחלקו האחר של המטבע, הוא מס הרכישה.

כזכור, חוק המדיניות הכלכלית או חוק ההסדרים במשק, נושא עמו כבכל שנה נושאים שברצון הממשלה לקדם בחקיקה, לרבות לצורכי צמצום התקציב והגירעון או הטמעת מדיניות מסוימת ו/או אף לצורכי ביצוע רפורמות רחבות היקף.

רפורמה שכזו עתידה לביצוע בתחום מיסוי המקרקעין, ועל פיה תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה) תשכ"ג -1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") מאמר זה עוסק בשינוי צפוי בעניין מס רכישה.

הגדרות מהותית ושינויים נוספים וחשובים לעניין המס

למעשה, מס הרכישה כשמו כן הוא, מס המושת על רוכש זכות במקרקעין, לרבות דירה, לפי שיעור מסוים (כולל שיעור 0% במקרים מסוימים) ובהתאם לסוג המקרקעין. בשים לב לשיעור המס ברכישת דירה למגורים לבין נכס אחר במקרקעין שאז המדובר בשיעורי מס שונים.

השינוי הראשון שברצוני לאמוד הינו לעניין תושב חוץ, אך מבלי להרחיב היריעה בנושא זה יתר על המידה, ומבלי להיכנס לשיעורי המס המשתנים בהתאם לכמות הדירות שבאמתחתו, יוער כי רשויות המס יראו בתושב חוץ כבעל יותר מדירה אחת במדינה שבה הוא תושב, בלבד וכל עוד שלא המציא אישור משלטות המס מהמדינה בה הוא מתגורר, כי אין באמתחתו דירה כאמור, קרי חובת ההוכחה מוטלת על כתפי תושב החוץ להוכיח אחרת, על מנת ליהנות משיעורי מס נוחים, בעת מכירת דירה בישראל.

נקודה נוספת, וחשובה לא פחות, הינה כי נקבעה תקרה בסך של 4,500,000 שקלים ומסכום זה תחשב הדירה הנמכרת כדירת יוקרה, הווי אומר שרשויות המס יחלו על מכר של דירות כאלו, בתנאים מסוים, שיעורי מס שונים.

בכל הנוגע לשינויים בתחום מס הרכישה, יוער כי עיקר השינויים הינם לגבי שיעורי המס לסכומים בתקרות חדשות. 

כך לדוגמא אדם שירכוש דירה עד לסכום של 1,089,350 שקל יאלץ לשלם מס בשיעור של 5%, ובפשטות, אדם שירכוש דירה בסכום של 1,000,000 שקלים ישלם 50,000 שקלים מס רכישה.

כמו כן, אם יאדם ירכוש דירה העולה על סך של 1,089,350 שקלים, אזי יאלץ לשלם מס בשיעור 6% על ההפרש שבין סכום זה לבין סכום הרכישה. כך לדוגמה אם אדם רכש דירה ב- 2,000,000 שקלים, אזי עד לסך של 1,089,350 ישלם הרוכש 5% ועל היתרה 6%, ובסך הכל ישלם הרוכש מס בסך של 109,106.5 שקלים. ויוער כי תקרה זו הינה עד סך של 3,268,040 שכן מעבר לסכום זה, שיעור המס עולה ל – 7% (על ההפרש שבין 3,268,040 ועד ל 4,500,000 סכום דירת יוקרה, ול- 8% על ההפרש שמסכום דירת היוקרה ועד ל 15,000,000 שקלים, ואף 10% על כל שקל מעבר לסכום של 15 מיליון שקלים.

ובפשטות, אדם הרוכש נכס בסך של 20 מיליון שקלים, יאלץ להיפרד מכיסו עבור תשלום מס רכישה, מסכום כולל ולא פחות מ- 1,611,426 שקל עבור רשויות המדינה לפי הפירוט כדלהלן:

• עד לסך של 1,089,350 שקלים ישלם הרוכש 5%
• על ההפרש שבין 1,089,350 שקלים לבין 3,268,040 שקלים, ישלם הרוכש 6%
• על ההפרש שבין 3,268,040 שקלים, לבין 4,500,000 שקלים, ישלם הרוכש 7%
• על ההפרש שבין 4,500,000 שקלים לבין 15,000,000 שקלים, יישלם הרוכש 8%
• ועל הסכום שעובר את ה - 15,000,000 שקלים, ובמקרה דנן מגיע לסך של 20,000,000 שקלים ישלם הרוכש 10%.

יחד עם זאת ועל אף האמור לעיל באם המדובר בדירה יחידה של הרוכש, קרי אין ברשותו זכויות בדירה נוספת העולים על 33% ו/או הדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97 או שהדירה הנרכשת הינה דירה חלופית כמשמעותה בסעיף 49ה(א) לחוק מיסוי מקרקעין, אזי הרוכש יוכל ליהנות משיעורי מס נוחים יותר.

כך, באם ניקח את דוגמה בה רוכש אדם דירה ב 20,000,000 שקלים, אזי עפ"י הרפורמה, עד לסכום של 1,470,560 שקל יהא הרוכש פטור מתשלום מס רכישה, הואיל ועד לסכום זה שיעור המס הינו 0%.

וכלל, שיעור המס של אותו רוכש דירה ב- 20,000,000 שקלים יהיה 1,487,367 שקלים, לפי הפירוט דלהלן:

-שיעור מס של 0% עד תקרת סכום של 1,470,560 שקלים, כאמור לעיל.
-מדרגת המס הבאה הינה בשיעור 3.5% על הסכום שבין 1,470,367 שקלים ועד 1,744,270 שקלים.
-מדרגת המס הבאה לאחר מכן תהא בשיעור של 5% על הסכום שבין 1,744,270 שקל ועד לסכום של דירת יוקרה בסך של 4,500,000 שקלים.
-מדרגת מס נוספת, מצויה בשיעור של 8%, על ההפרש שבין סכום בו מתחילות דירות היוקרה כאמור לעיל, וכלה עד ל – 15 מיליון שקלים.
-המדרגה האחרונה היה מדרגה בשיעור של 10% מסך של 15 מיליון שקלים וכלה עד 20 מיליון שקלים, כאשר כל שקל לאחר ה- 20 מיליון מס ימוסה בשיעור של 0%.

הלכה למעשה, בשוק דירות שנע בין 1.5 מיליון שקלים לבין 2 מיליון שקלים, לעניות דעתי, המשמעות היא שסכום המס שישולם במקרה שכזה, יהיה סכום מס נוח ויחסית לא גבוה, בטח ובטח ביחס לתקרה שהייתה קבועה בשנת 2010.

ומה בנוגע לרוכש בעל דירה אחת נוספת?

לעניין זה חשוב לציין, כי גם רוכש בעל דירה אחת נוספת (בלבד), שיתחייב במעמד רכישת הדירה ובעת מילוי ההצהרה לרשויות המס, למכור דירתו הנוספת תוך 24 חודשים מעת הרכישה או 12 חודשים ממועד החזקה הרשום בהסכם מכר לרכישת דירה ישירות מהקבלן, אזי יחשב בעיני רשויות המס כבעל דירה אחת. יחד עם זאת יובהר, כי אי מכירת הדירה בהתאם להצהרה יכולה לגרור בחובה סנקציה הכוללת את תשלום יתרת המס (בחישוב של יותר מדירה אחת) הצמדה, ריבית וקנס.

דבר נוסף שחשוב להבהיר הינו לעניין התא המשפחתי, יובהר כי מבחינת רשויות המיסוי רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר כדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט באם מי מילדיהם עד גיל זה נשוי, נחשבים לצורך שאלת המס כרוכש אחד, כך שבאם אחד מהם אינו עומד בתנאי דירה יחידה עפ"י החוק, אזי הרכישה תהא בהתאם לתנאי דירה נוספת.

ויוער, כי נכון הדבר לעניין מס הרכישה עד ליום 1.1.15, וכי יש להתעדכן בשינויים הרלוונטיים, החלים ממועד זה ואילך.

כמו כן, חשוב להדגיש כי יתכנו שינויים בשיעורים ובמדרגות האמורים לעיל, ויש להיות במעקב אחר השינויים שיבוצעו ו/או ייטמעו בפועל. בנוסף, האמור הינו לפי המידע כפי שהינו מובן נכון להיום לכותב המאמר, למעט התייחסויות אישיות שהינן תפיסתו של הכותב ומהווים את השקפתו בלבד.

כמו כן אין במידע המופיע כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ שכזה. אין להסתמך על המידע המופיע. המידע הינו כללי ואין הוא מתייחס באופן פרטני למקרה כזה או אחר. כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות התחייבות כלשהי, לקבלה ו/או ביצוע של פעולה ו/או טיפול כזה או אחר. נא צרו קשר על מנת לתאם פגישה בה יינתן לכם יעוץ משפטי ועדכני המותאם לכם באופן אישי.