חוק המדיניות הכלכלית ו/או חוק ההסדרים במשק, נושא עמו כבכל שנה נושאים שברצון הממשלה לקדם בחקיקה, לרבות לצורכי צמצום התקציב והגירעון ו/או הטמעת מדיניות מסוימת ו/או אף לצורכי ביצוע רפורמות רחבות היקף.


רפורמה שכזו עתידה לביצוע בתחום מיסוי המקרקעין, ועל פיה תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה) תשכ"ג -1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין").


ראוי כבר עתה להבהיר כי אין מאמר זה סוקר את כל השינויים שבוצעו במסגרת הרפורמה או התיקון החקיקתי, אלא מציין מקצת השינויים מבלי להרחיב את היריעה יתר על המידה לגבי כל שינוי ושינוי, ועל כן, טרם רכישה או מכירה של דירה, ראוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והמיסוי, וזאת על מנת לקבל ייעוץ פרטני וספציפי לגבי זכויותיו וחובותיו טרם ביצוע עסקת מכר, ובכלל לאור תכיפות השינויים והמציאות המשתנה מיום ליום. כמו כן, מאמר זה עוסק בשינוי צפוי בעניין עילות פטור מתשלום מס השבח.


מהי מהותו ומשמעותו של מס השבח?


למעשה, מס השבח הוא מס המושת על מוכר זכות במקרקעין, על ההפרש שבין שווי הרכישה של הדירה במקור לשוויה בעת המכירה, בשים לב לסכומים המותרים בניכוי, כגון הוצאות בגין השבחה, שכר טרחתם של אנשי מקצוע מסוימים אשר היו מעורבים בהליך המכירה, ריביות ועוד.


עד ליום 5.8.13, הוא מועד התיקון בחוק, בדרך כלל השאלה הראשונה שבה נתקל מוכר דירה לצורכי חישוב מס השבח, אם הינו חל על עסקת המכר, הייתה לעניין המועד האחרון שבו מכר את דירתו.


הלכה למעשה, התשובה לשאלה זו, קבעה לעיתים קרובות אם יחול מס שבח על עסקת המכר או אם לאו, וכעת שאלה זו אינה קובעת לבדה גורלות לעניין החבות במס, אלא תחילה יש לשאול האם מדובר בדירה יחידה הקיימת ברשות המוכר או שבאמתחתו זכויות בדירות נוספות.


ובפשטות, מהות השינוי באה לידי ביטוי בתוספת שאלת הכמות (מספר דירות ו/או זכויות בדירות) לשאלת הזכאות לפטור מתשלום מס השבח (מתי מכר המוכר את דירתו בפעם האחרונה, אם בכלל).


ובמה הדברים אמורים?


במסגרת הרפורמה נקבע כי מיום 1.1.14 (להלן: "יום המעבר") יבוטל הפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי במידה ולא מכר המוכר בארבע שנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח, אזי מכירתו תהא פטורה מתשלום מס זה.


כך שמוכר אשר מחזיק באמתחתו יותר מדירת מגורים אחת ביום המעבר ושלא על פי תנאי הוראות המעבר ואין לו פטור מלא ממס שבח, הוא עלול למצוא עצמו, במקרים מסוימים בדרגת שיעור מס החוצה את קו ה- 40% על מלוא תקופת ההשבחה, כהגדרתה לעיל.


לעניין זה, על פי "הוראות המעבר" הכוונה היא, בין היתר, כי המוכר כן יהיה זכאי למכור בשיעור מס שבח חדש שתי דירות מגורים מזכות בתקופת המעבר, ובלבד שבמועד מכירת הדירה הראשונה אשר נרכשה טרם תקופת המעבר, היה זכאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח על פי עילת הפטור הישנה הקבועה בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסח טרם הרפורמה, ובכפוף לכך שהמכירה אינה לאדם קרוב או שחלפו להן שנות הצינון הקבועות בחוק לדירה שהתקבלה ללא תמורה כלל, דהיינו במתנה.


במקרה המתואר לעיל, שיעור המס הינו 0% לתקופה שמיום רכישת הדירה במקור ועד ליום המעבר ושיעור של 25% מיום המעבר וכלה עד ליום המכירה בפועל, כאשר חישוב השבח יעשה באופן ליניארי.


יובהר, כי מוכר שיחזיק בדירת מגורים אחת ביום המעבר יהא זכאי לפטור מלא ממס שבח ובלבד שיעמוד בדרישות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו על פי הרפורמה, וזאת אף אם מכר קודם ליום המעבר דירה בפטור ממס שבח על פי עילת סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כאמור לעיל.


ויודגש, כי גם סעיף 49ב(2 ) לחוק מיסוי מקרקעין, שונה גם הוא, ובמתכונתו הנוכחית תנאי הסף הינם כי המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בעילת פטור זה, קרי עילת דירת מגורים יחידה, כאשר החזקה שמדובר בדירת מגורים יחידה הינה כי חלקו של המוכר או זכויותיו בדירה אחרת אינם עולים כדי שליש, או שהדירה האחרת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.


כמו כן יצוין, כי התיקון המהותי בסעיף זה לחוק היית השמטת התנאי לעניין החובה שהדירה הנמכרת תהא דירתו היחידה של המוכר בארבע שנים האחרונות, ומכאן שפטור זה אמור לאפשר מכר דירות בתקופה קצרה יותר, בשים לב לכמות הדירות שברשות המוכר.


במצב דברים שכזה, יהיה המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח, בגין מכירת דירתו, עפ"י עילה זו.


כמו כן, חשוב להדגיש כי יתכנו שינויים ועל כן יש להיות במעקב אחר השינויים שיבוצעו או ייטמעו בפועל. זאת ועוד, האמור הינו לפי המידע כפי שהינו מובן נכון להיום לכותב המאמר, למעט התייחסויות אישיות שהינן תפיסתו של הכותב ומהווים את השקפתו בלבד.


כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ שכזה. אין להסתמך על המידע המופיע. המידע הינו כללי ואין הוא מתייחס באופן פרטני למקרה כזה או אחר. כמו כן, אין במידע המופיע כדי להוות התחייבות כלשהי, לקבלה ו/או ביצוע של פעולה ו/או טיפול כזה או אחר. נא צרו קשר על מנת לתאם פגישה בה יינתן לכם יעוץ משפטי ועדכני המותאם לכם באופן אישי.