הערת אזהרה בחוזה דיור מוגן

סוגיית רישום הערת האזהרה: דיירי בית הדיור המוגן ביקשו מבית המשפט לקבוע כי גם הם רשאים לבצע את רישום הערות האזהרה לטובתם, על אף שבחוזה דיור המוגן עליו חתמו, הסכימו כי אינם רשאים לעשות זאת, אלא רק באמצעות החברה. בענין זה קבע בית המשפט - שמקור הזכות של דיירי בית דיור מוגן לרשום הערות אזהרה לטובתם נובעת מחוק המקרקעין ולא מכוח חוזה דיור מוגן, ואילו חוזה הדיור המוגן רק משקף זכות זו.

בסופו של דבר מגדלי הים התיכון הסכימה כי הדיירים יוכלו לרשום הערות אזהרה באמצעות עורכי דין מטעמם.

מחיקת הערות אזהרה

טענה נוספת של דיירי בית הדיור המוגן היתה כי לקיפוח מחמת הסעיפים בהסכם המאפשרים לחברה לבצע עסקאות במקרקעין (לרבות רישום שעבודים על זכויותיה בפרויקט), בין היתר באמצעות חתימתו של הדייר על יפוי כוח לעוה"ד של החברה למחיקת הערת האזהרה בעת סיום ההסכם ו/או לצורך ביצוע אותן עסקאות. דיירי בית הדיור המוגן ביקשו כי עו"ד מטעמם יוסמך לפעול לשם מחיקת הערות האזהרה בעת סיום ההסכם.

גם כאן מגדלי הים התיכון הסכימה למינוי עורך דין מטעם הדייר, אולם ביקשה כי הלה ימונה על ידי בית משפט, והוא יורשה למחוק את הערות האזהרה.

מה שמעניין הוא הניתוח המשפטי של בית המשפט למשמעות של רישום הערת אזהרה לטובת הדייר בהתקשרות של דייר עם בית דיור מוגן. נביא להלן את קביעת בית המשפט בעניין זה:

מגדלי הים התיכון טענה כי הערת האזהרה נרשמת על זכות המגורים של הדייר והיא מבטיחה אותה בלבד (ולא את כספי הפקדון). כך גם מנוסחת ההוראה בחוזה הדיור המוגן עליו חתומים הדיירים. השופטת דחתה עמדה זו וקבעה כי הערת האזהרה נועדה לשמש גם כבטוחה להשבת כספי הפקדון להם זכאים הדיירים עם סיום ההסכם.

אז מי הגורם המוסמך למחוק את הערת האזהרה בתום ההסכם?

השופטת בחנה את מהות החוזה, שנחתם בין מגדלי הים התיכון לבין הדיירים, על פיו הוסכם כי עוה"ד של מגדלי הים התיכון יקבלו יפוי כוח לשם מחיקת הערת האזהרה.

בעניין זה מגדלי הים התיכון הציגו אינטרס שלהם לרכז את מחיקת ההערות בידי גורם אחד במטרה לשמור על סדר ואחידות בעניין, בין היתר בעקבות כמות הדיירים בפרויקט בנורדיה ובבתי דיור מוגן אחרים של הרשת. השופטת הסכימה ותמכה באינטרס זה, בין אם מדובר בעוה"ד של מגדלי הים התיכון ובין אם בעו"ד אחר שייבחר לשם כך, מתוך ההבנה כי ישנה חשיבות להתנהלות אחידה ותקינה שתבטיח מחיקת הערות האזהרה על פי הוראות ההסכם.

על כן, בית המשפט דחה את הטענה כי בחירת עוה"ד של מגדלי הים התיכון כגורם המוסמך לטיפול במחיקת הערות האזהרה מהווה תנאי מקפח, או ניצול חולשה.

נביא לסיום עוד מדברי בית המשפט -

"שימוש חוזר בביטויים כגון "חולשת דיירי הדיור המוגן מול בעלי הבית בהם הם מתגוררים", אינה מהווה תחליף להוכחת הטענה, כי המבקשים (הדיירים) או מי מהם אולצו לחתום על ההסכם עקב מצוקתם".

בית המשפט קבע לבסוף כי הדיירים רשאים לפנות לראש לשכת עורכי הדין בבקשה שימנה עורך דין שיוסמך לטפל במחיקת הערות האזהרה, וכי אם הדיירים לא יעשו זאת בתוך 30 ימים ממועד מתן פסק הדין, אזי הטיפול יישאר בידי עורכי הדין של מגדלי הים התיכון.

מאת: רקפת שפיים מרדכי, עו"ד

נדל"ן ודיור מוגן לגיל השלישי

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה. כמו כן, הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד.

כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת שפיים מרדכי ואין לעשות במאמר כל שימוש לרבות העתקתו.