9 טיפים בדרך לחתימה על חוזה דיור מוגן

קבלתם חוזה דיור מוגן? בדיוק כפי שתלכו לרופא עיניים כשיש לכם בעיה בעיניים (ולא לרופא לב), כך גם כאן חשוב לבחור עורך דין הבקיא בתחום. עסקה של דיור מוגן היא עסקה מורכבת ויקרה וחשוב שלא להקל ראש בקבלת ייעוץ נכון.

מעת לעת פונים אליי ילדיי דיירים שקיבלו את החוזה ומנסים להסתדר בעצמם. הם מחפשים חומרים באינטרנט, קוראים את החוק, ומנסים להבין ולנהל בעצמם משא ומתן אל מול בית הדיור המוגן. במקרים רבים מאוד, הם מתחילים להסתבך באמצע הדרך, ואז מתקשרים כדי לקבל ייעוץ. גם עורכי דין שאינם בקיאים בתחום וקיבלו לטיפולם חוזה דיור מוגן, דורשים לעתים ייעוץ מעורך דין מומחה בתחום.

אז לפני שאתם יוצאים לדרך, לפניכם ריכוז של תשעה טיפים חשובים מאוד, שיש לתת עליהם את הדעת בעת המשא ומתן על חוזה דיור מוגן:

1. בחירת מסלול ההתקשרות הכספי:

קשת האפשרויות למנגנון הכספי להתקשרות עם בית הדיור המוגן התרחבה, וישנן מספר גרסאות למסלול הקלאסי של פיקדון ושחיקה שנתית. למשל, דייר אשר אין ברשותו די כספים להפקדת מלוא הפיקדון על פי מחירון בית הדיור המוגן, יוכל לבדוק אפשרות של תשלום פיקדון מופחת כנגד שחיקה גבוהה יותר. במקרה אחר, דייר אשר יש ברשותו הון עצמי גבוה מספיק, יכול לבחון מסלול של הפקדת פיקדון גבוה יותר כנגד הפחתה או ביטול של הניכוי השנתי. אלו הן רק דוגמאות לאפשרויות השונות הפרוסות היום בפני דיירים, כך שניתן לתפור עבור הדייר את המסלול הכספי המתאים עבורו.

2. תקופת ניסיון:

הנטייה הבסיסית של כל דייר שמנהל משא ומתן עם בית הדיור המוגן היא להאריך את תקופת הניסיון, וזאת מבלי להבין את המשמעות האמיתית של תקופה זו. בתקופת הניסיון ההודעה המוקדמת לסיום ההסכם עומדת על 14 יום לעומת 90 לאחר תום תקופה זו. אולם, ההודעה המוקדמת המקוצרת בתקופת הניסיון מוקנית גם לבית הדיור המוגן, ולכך יש להיערך בהתאם.

3. יצירת רשת בטחון:

בזיקה אדוקה לשתי הנקודות הקודמות, יש לבחון אפשרות לבניית תכנית לדייר, אשר עלול לא להשתלב בבית הדיור המוגן ויבקש לשוב לביתו. כאן יש לאתר בחוזה את הסעיפים הרלוונטיים לתקופת ההסתגלות, ולהתאימם לאפשרות של סיום ההסכם בתקופה זו. המשמעויות של פריסת רשת בטחון הן ביצוע התאמות שיביאו לחיסכון כספי והן היערכות במישור הרגשי עבור הדייר.

4. צוות רב מקצועי:

על אף שהצוות הרב מקצועי מורכב, במרבית בתי הדיור המוגן, מגורמים מקצועיים (ישנה מחלוקת האם ההרכב שמנה החוק ביחס לצוות הרב מקצועי הוא רשימה סגורה, או שמא ניתן להוסיף גורמים נוספים לאו דווקא מקצועיים), מומלץ מאוד לאזן את הסמכויות הנרחבות הקנויות לו אם מכוח החוק ואם מכוח החוזה. איזון סמכויותיו של הצוות צריך להיעשות, בין היתר, תוך התחשבות בהוראות החוק אשר עתידות להיכנס לתוקף בחודשים הקרובים בעניין זה.

5. דמי אחזקה:

תשלום עיקרי בהתקשרות עם בית דיור מוגן, אשר אופן הצמדתו הינו מקור למחלוקות בין הדיירים לבין בתי הדיור המוגן, כך למשל, החוק לא קובע כי הבדיקה תעשה על ידי רואה חשבון חיצוני, ואף אין הגבלה על תדירות העלאה. כאן יש להבין לעומק את אופן עדכון התשלום, ולערוך סימולציה של גובה דמי האחזקה הצפויים במרוצת החיים בדיור המוגן. אופן עדכון דמי האחזקה נדון בימים אלו בפני בית הדין לחוזים אחידים, ונקווה שעם מתן הכרעה על ידי בית הדין בסוגיה זו יוכלו כל בתי הדיור המוגן לפעול בהתאם לאמות מידה אחידות. עד אז, יש לנסות ולקבוע קריטריונים ברורים לביצוע העלאה.

6. בטוחות לכספי הפיקדון:

נכון לכתיבת שורות אלו, טרם נכנס הסעיף בחוק הדיור המוגן אשר מחייב את בית הדיור להעניק לדייר בטוחה מבין הבטוחות המנויות בחוק. לפיכך, יש לקבל מידע מבית הדיור המוגן האם הוא מעניק בטוחה כלשהי לכספי הפיקדון, ואם כן איזו. הבטוחות הנהוגות כיום בשוק הן: הערת אזהרה (בדרך כלל כפופה למשכנתא); ערבות של חברת אם, ככל שישנה; רישום משכון על זכותו העתידית של בית הדיור המוגן לקבל תקבולים עתידיים בגין יחידת הדיור. יש לשים לב שכל בטוחה מגנה על זכות אחרת של הדייר, הזכות לקבלת כספי הפיקדון או זכות השימוש ביחידה, ובהתאם יש להחליט איזו בטוחה מתאימה עבורכם בהתאם למסלול ההתקשרות.

7. בני זוג בדיור מוגן:

המציאות מלמדת שבני זוג יעזבו את היחידה כל אחד בזמנו, אם מחמת התדרדרות במצב התפקודי או הבריאותי ואם מחמת פטירה. לאחר עזיבתו של מי מבני הזוג יתכן שבן הזוג הנותר יבקש לעבור ליחידה קטנה יותר, בעיקר מפאת השיקול הכלכלי. היערכות מראש לתרחיש זה צפויה להביא לחסכון כספי עצום משום קביעת המנגנון הכספי להחלפה בין היחידות.

8. תשלום פיקדון על ידי ילדיי הדייר:

משפחות אשר חשוב להן לקצר את משך התקופה להשבת כספי הפיקדון בתום ההסכם, ידאגו כי הילדים יפקידו את הפיקדון הנדרש. במקרה זה הילדים, למעשה, יהיו בעלי הזכויות בפיקדון ולדייר לא תהא כל שליטה עליו, ועל כן בתום ההסכם לא יהיה צורך בצו ירושה או בקיום צוואה. נוסחה זו מגלמת בתוכה מספר יתרונות ברורים, אולם היא גם בעלת חסרונות לא זניחים. לעתים מגיעות אליי משפחות אשר מבקשות לקבע בחוזה נוסחה כזו, אולם לאחר שאני מבהירה להן את כל המשמעויות הן נסוגות.

9. ייפוי כוח לילדים ולקרובי משפחה:

כמעט כל דיור מוגן יבקש לשלב את הילדים בהתקשרות עמו, אם בדרך של ערבים ואם בדרך של יצירת התחייבות ישירה בין בית הדיור המוגן לבין בני המשפחה. קראו היטב את ההתחייבויות הישירות של הילדים אל מול בית הדיור המוגן, וכן בדקו אם יש צורך להוסיף סמכויות אשר יינתנו לילדים, למשל פינוי הדירה במידה והדייר מנוע מכך, קבלת החלטות בעניינים אקוטיים ועוד.

לבסוף זכרו שמעבר לדיור מוגן הוא לא רק חוזה עם בית הדיור המוגן. זהו מהלך הדורש היערכות רב תחומית לקראת תקופה חדשה בחייו של הדייר. יש לדאוג לדירת המגורים של הדייר ולהיערך עם ייפוי כוח נוטריוני שיאפשר ביצוע פעולות בלעדיו.