האם צריך לשלם מס על ריבית רעיונית בדיור מוגן?

לאחרונה ניתן פסק דין מהפכני בסוגיה רגישה של חיוב דיירי דיור מוגן במע"מ בגין הריבית הרעיונית, שרשויות המס מחייבות את בתי הדיור המוגן.

דיירי הדיור המוגן היוקרתי,"שבעת הכוכבים" בהרצליה, הגישו תביעה כנגד "שבעת הכוכבים" ובמסגרתה בקשו מבית המשפט להצהיר כי בית הדיור המוגן אינו רשאי להשית עליהם את החיוב במע"מ על הריבית הרעיונית. בית המשפט דחה את תביעתם וחייב אותם בהוצאות.

מהי ריבית רעיונית?

תחילה נזכיר שחוזה דיור מוגן מורכב משני אלמנטים מרכזיים. האחד, תשלום פיקדון חד פעמי אותו הדייר משלם בעבור זכות השימוש ביחידה. השני, הדייר משלם תשלום חודשי שוטף, הקרוי דמי אחזקה.

רשויות המס קבעו כי שני סוגי התשלומים הנ"ל שלובים אחד בשני, כך שמחירו של האחד משפיע על השני. במה דברים אמורים? הפיקדון שבית הדיור המוגן מקבל מהדייר הוא למעשה הלוואה בידי בית הדיור המוגן. הנחת המוצא היא ששני הצדדים, הדייר ובית הדיור המוגן, פועלים באופן כלכלי, ולפיכך הדייר העניק לבית הדיור המוגן את ההלוואה בתנאי שוק, היינו כשהיא נושאת הצמדה וריבית. סכום ההצמדה והריבית שבית הדיור המוגן משלם לדייר עבור ההלוואה משולם במלואו חזרה על ידי הדייר לבית הדיור המוגן במסגרת התשלום החודשי השוטף.

ישנם בתי דיור מוגן הנוהגים לחייב את הדיירים במע"מ על הריבית הרעיונית, זהו היבט מסחרי שיש לבחון ולשקול במסגרת העסקה עם בית הדיור המוגן. רק על מנת לסבר את האוזן נציין כי רכיב זה יכול להגיע לחיוב של כמה עשרות אלפי שקלים, שעל פי רוב מקוזז מן הפיקדון בתום תקופת ההתקשרות עם בית הדיור המוגן.

המקרה של "שבעת הכוכבים" 

אשר למקרה של "שבעת הכוכבים", בחוזה שלהם נקבע כי "שבעת הכוכבים" רשאי לנכות מן הפיקדון מס ערך מוסך במידה ויחול "בקשר לפיקדון". ואכן, במרוצת השנים חייב "שבעת הכוכבים" את הדיירים בגין רכיב זה. הדיירים טענו שנוסח הסעיף, מכוחו מחייב אותם בית הדיור המוגן במע"מ על הריבית הרעיונית, הוא מעורפל, וכי הדבר אף הוטמן מהם בעת המו"מ לכריתתו של החוזה. עוד טענו הדיירים בבית הדיור המוגן כי, החוזים שנחתמו בינם לבין "שבעת הכוכבים" הם חוזים אחידים, וכי התנאי המתייחס לחיובם במע"מ על הריבית הרעיונית הינו בבחינת תנאי מקפח בחוזה אחיד.

בית המשפט דחה את טענות הדיירים אחת לאחת, תוך שהוא מנתח את תכליתו של חוק מס ערך מוסף, על פיה מגולגל מס זה על הצרכן הסופי - ובמקרה זה, דיירי בית הדיור המוגן. בית הדיור המוגן הוא נותן השירות אשר באמצעותו גובה המדינה את המס. עוד קבע בית המשפט כי נוסח הסעיף הינו ברור, וכי על פי הראיות שהובאו בפניו החיוב הצפוי עלה גם בשלב המשא ומתן עם הדיירים.

עוד פסק בית המשפט כי "מדובר בבית דיור מוגן ברמה גבוהה ביותר, שדייריו אינם קשישים חסרי ישע שלא ידעו את תנאי ההסכם שבינם לבין הנתבעת, אלא אנשים משכילים, בעלי דעה מוצקה בניהול ענייניהם, המשמיעים קולם באופן צלול וברור... רובם ככולם היו מיוצגים...רבות מהעדויות היו עדות מפי השמועה והם לא זימנו לעדות את מי שניהל את המו"מ...".

השופטת רונית פינצ'וק קבעה כי "בדין ניכתה הנתבעת את המע"מ בגין ריבית רעיונית מהפיקדון שהפקידו בידה התובעים על ההסכם ודין התביעה להידחות". התובעים אף חויבו בהוצאות בסך 50 אלף שקלים.

האם פסק הדין יעניק אור ירוק לבתי הדיור המוגן? 

עדיין יש לזכור כי לא ניתן לחייב ברכיב של מע"מ בגין הריבית הרעיונית בלא הוראה מסודרת בחוזה עם בית הדיור המוגן, וגם במקרה של הוראה כזו, יש לבחון שהחיוב נערך נכון.

עניין משמעותי נוסף נוגע לשאלה העקרונית בדבר ההשלכות של פסק הדין. חיוב במע"מ בגין ריבית רעיונית היה שנוי במחלוקת, וכן היה מנת חלקם של מס' בתי דיור מוגן. עתה מתבקשת השאלה האם פסק הדין הנ"ל יעניק אור ירוק לבתי הדיור המוגן, אשר אינם נוהגים לחייב את דייריהם, לשנות ממדיניותם ולהתחיל ולחייב דיירים חדשים ברכיב זה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה.

הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.